Ventanilla Única    CGCAFE.ORG

Legeria

ES |EU

  • 1/1992 LEGEA, LANDA-ERRENTAMENDU HISTORIKOEI BURUZKOA
  • Exposición de Motivos

    La denominación de arrendamientos rústicos históricos se ha empleado, tradicionalmente, para designar aquellos arrendamientos anteriores al Código Civil y los que se concertaron con anterioridad a la publicación de la Ley de 15 de marzo de 1935, siempre que, tanto en uno como en otro caso, el actual arrendatario traiga causa del primitivo arrendatario.

    No obstante, teniendo en cuenta lo establecido en la Ley 83/1980, de 31 de diciembre, de Arrendamientos Rústicos, y en la Ley 1/1987, de 12 de febrero, por la que se prorrogan determinados contratos de arrendamientos rústicos y se establecen plazos para el acceso a la propiedad, en cuanto al ejercicio por el arrendatario del derecho de adquisición forzosa, se deben también considerar como arrendamientos rústicos históricos aquellos que hayan sido concertados con anterioridad al 1 de agosto de 1942, siempre que la renta hubiera sido regulada por una cantidad de trigo no superior a 40 quintales métricos y en los que la finca venga siendo cultivada personalmente por el arrendatario.

    La Ley 83/1980, de 31 de diciembre, estableció el derecho de los arrendatarios de los arrendamientos históricos a acceder a la propiedad de las fincas arrendadas, estableciendo para el ejercicio de tal derecho determinados plazos, según se tratara de arrendamientos anteriores a la publicación de la Ley de 15 de marzo de 1935 (disposición transitoria primera, regla tercera) o anteriores al 1 de agosto de 1942 (artículo 99).

    La Ley 1/1987, de 12 de febrero, prorroga por un período de cinco años a partir del vencimiento respectivo los arrendamientos rústicos vigentes que se hubieren concertado con anterioridad a la Ley de 15 de marzo de 1935, siempre que el arrendatario sea cultivador personal, pudiendo éste, durante el tiempo de prórroga, hacer uso del derecho de acceso a la propiedad en los términos establecidos en el artículo 98 de la Ley de Arrendamientos Rústicos; y establece para arrendamientos anteriores al 1 de agosto de 1942, regulados en el artículo 99 de esta Ley, que el derecho de acceso a la propiedad podrá ejercitarse por el arrendatario durante el segundo período de prórroga legal.

    Estando próxima la finalización de estos períodos, las Comunidades Autónomas y las Organizaciones Agrarias han puesto de manifiesto los graves problemas sociales que en determinadas zonas se producirían si no se adoptan medidas legislativas que resuelvan definitivamente las cuestiones que plantean los arrendamientos rústicos históricos, ya que sólo volver a prorrogar los contratos únicamente serviría para aplazar los problemas, pero no para resolverlos.

    La presente Ley prorroga estos arrendamientos por un único y último período, durante el cual el arrendatario podrá ejercitar el derecho de acceso a la propiedad y parte del principio de que en el actual valor de las fincas arrendadas han contribuido, de forma notable, el arrendatario y sus ascendientes mediante su cultivo a lo largo de varias generaciones.

    Por ello, para la determinación del precio de las fincas arrendadas, en el caso de que el arrendatario ejercite el derecho de acceso a la propiedad, se establece que el mismo se fijará por la media aritmética entre la valoración catastral y el valor en venta actual de varias fincas análogas por su clase y situación en el mismo término municipal o en la comarca.

    Por la misma razón de justicia distributiva se dispone que cuando el arrendatario deje, a requerimiento del arrendador, las fincas libres y a disposición del arrendador al finalizar el año agrícola en el que se extingan los contratos de arrendamientos, tendrá derecho a una indemnización en función del valor de dichas fincas, cuya cuantía se fija en la forma indicada en el párrafo anterior.

    Por otra parte, y por razones fundamentalmente sociales, se prorrogan, en determinados supuestos, por la avanzada edad del arrendatario, los contratos de arrendamiento, y se permite a éste y a su cónyuge continuar en el arrendamiento de la casa de labor, si ésta constituyera su vivienda habitual, hasta que fallezcan.

    Artículo 1 Ambito de aplicación

    1. A los efectos de esta Ley se consideran arrendamientos rústicos históricos:

    a) Los anteriores al Código Civil cuyo arrendatario traiga causa de quien lo fuera a la publicación de dicho cuerpo legal.

    b) Los concertados con anterioridad a la publicación de la Ley de 15 de marzo de 1935, cuando el arrendatario sea cultivador personal.

    c) Los anteriores al 1 de agosto de 1942, cuya renta hubiera sido regulada por una cantidad de trigo no superior a 40 quintales métricos y en los que la finca venga siendo cultivada personalmente por el arrendatario.

    2. No se perderá la consideración de arrendamientos rústicos históricos, que podrá acreditarse por cualquiera de los medios de prueba admitidos en derecho, por el hecho de que las partes hayan establecido algún pacto que modifique la renta u otros elementos o condiciones del contrato primitivo, siempre que se mantenga constante el arrendamiento sobre todas o parte de las fincas primitivamente arrendadas.

    Artículo 2 Prórroga

    Los arrendamientos rústicos históricos, a los que se refiere el artículo anterior, que se hallen vigentes a la entrada en vigor de la presente Ley, quedan prorrogados hasta el 31 de diciembre de 1997. En esta situación de prórroga no se podrá hacer uso del derecho a la subrogación, previsto en el artículo 73 de la Ley 83/1980, de 31 de diciembre, de Arrendamientos Rústicos.

    1. El arrendatario, hasta la fecha indicada en el apartado anterior, podrá ejercitar el derecho de acceso a la propiedad de las fincas arrendadas, pagando al arrendador como precio de las mismas la cantidad resultante de la media aritmética entre la valoración catastral y el valor en venta actual de varias fincas análogas por su clase y situación en el mismo término municipal o en la comarca. Dicha cantidad será fijada por las Juntas Arbitrales de Arrendamientos Rústicos y sus decisiones tendrán los efectos establecidos en el apartado 4 del artículo 121 de la Ley 83/1980, de 31 de diciembre, de Arrendamientos Rústicos.

    2. En el caso de que no estén constituidas las Juntas Arbitrales Comarcales, las Comunidades Autónomas podrán constituir Juntas Arbitrales de ámbito provincial para que decidan sobre lo establecido en el apartado anterior. Estas Juntas Arbitrales Provinciales de Arrendamientos Rústicos se constituirán de la forma indicada en el apartado 5 del artículo 121 de la Ley 83/1980, de 31 de diciembre, de Arrendamientos Rústicos, si bien los Vocales serán presentados por las organizaciones profesionales agrarias más representativas de la provincia correspondiente.

    3. Ejercitado el derecho de acceso a la propiedad, regulado en el apartado 2, el arrendatario tendrá la obligación de cultivar personalmente las fincas adquiridas durante seis años como mínimo. Si incumpliere tal obligación, el arrendador podrá resolver la transmisión abonando el precio de la misma, con derecho a la indemnización de daños y perjuicios efectivamente causados y recuperar la finca libre de arrendatarios y ocupantes.

    Artículo 3 Prórroga complementaria

    Finalizada la prórroga establecida en el apartado 1 del artículo anterior, si el arrendatario cultivador personal tuviere cincuenta y cinco años cumplidos a la entrada en vigor de la presente Ley, el arrendamiento se tendrá por prorrogado hasta que aquél cause derecho a la pensión de jubilación o de invalidez permanente, en su caso, en cualquiera de los Regímenes del Sistema de la Seguridad Social y, como máximo, hasta que cumpla sesenta y cinco años de edad, siempre que continúe siendo cultivador personal. En tal situación de prórroga no se podrá hacer uso del derecho de subrogación previsto en el artículo 73 de la Ley 83/1980, de 31 de diciembre, de Arrendamientos Rústicos.

    Artículo 4. Indemnización por abandono

    1. Si el arrendatario, a requerimiento del arrendador, deja las fincas libres y a disposición de éste al finalizar el año agrícola en el que se extingan los contratos de arrendamiento a los que se refiere la presente Ley, o se ve privado de su explotación en virtud de la expropiación forzosa, tendrá derecho a la tercera parte del valor de dichas fincas. Dicho valor se determinará conforme a lo establecido en los apartados 2 y 3 del artículo 2 de esta Ley, salvo en el caso de expropiación, que lo será el justiprecio fijado en la misma, sin perjuicio de la aplicación de las normas sobre mejoras realizadas por el arrendatario contenidas en los artículos 62 y 64 de la Ley 83/1980, de 31 de diciembre, de Arrendamientos Rústicos.

    2. Para llevar a efecto lo dispuesto en el apartado anterior, el arrendador deberá notificar fehacientemente al arrendatario, antes de que se extingan los contratos de arrendamiento, su propósito de recuperación de las fincas y el ofrecimiento de abonarle la indemnización establecida en el apartado anterior. En el caso de que el arrendatario no perciba la indemnización correspondiente antes de que finalice el año agrícola en el que se extingan dichos contratos, tendrá derecho a permanecer en la explotación de las fincas hasta la total percepción o consignación judicial de la cantidad que le corresponda.

    3. Sin perjuicio de lo dispuesto en el apartado 1, si el arrendamiento comprendiere casa de labor en la que habitara el arrendatario, éste tendrá derecho, salvo que ésta fuera expropiada, a continuar en el arrendamiento de la casa de labor y en un 10 por 100 de la superficie total de las fincas arrendadas, a elección del arrendatario, con un máximo de una hectárea, hasta el fallecimiento de éste y el de su cónyuge que con él conviviere, pagando la renta pertinente que sea la usual en el lugar para fincas análogas, sin que ésta pueda exceder de la que pague el arrendatario por la totalidad de las fincas arrendadas.

    DISPOSICIONES ADICIONALES

    Disposición Adicional primera

    La presente Ley se dicta al amparo del artículo 149.1.8.ª de la Constitución, y será aplicada en defecto de la legislación civil, foral o especial, que afecte a las materias reguladas en la misma.

    Disposición Adicional segunda

    Los arrendatarios que, dentro de los dos primeros años, a contar desde la entrada en vigor de la presente Ley, comuniquen a la Administración competente su intención de ejercitar el derecho de acceso a la propiedad, podrán acogerse a los beneficios y las ayudas que, a tal fin, habilitará el Estado para facilitar el ejercicio de dicho derecho, consistentes en préstamos y subvenciones. Los préstamos serán a largo plazo y bajo interés, con una carencia de tres años y un período de amortización mínimo de doce años.

    DISPOSICION DEROGATORIA

    Quedan derogados el apartado 1 del artículo 98 y el artículo 99 de la Ley 83/1980, de 31 de diciembre, de Arrendamientos Rústicos.

    PDF Deskargatua

    Ezkutatu xehetasunak

  • 15/1995 LEGEA, OZTOPO ARKITEKTONIKOAK KENTZEARI BURUZKOA
  • Exposición de Motivos

    El artículo 49 de la Constitución Española establece como uno de los principios que han de regir la política social y económica de los poderes públicos, el de llevar a cabo una política de integración de las personas con discapacidad amparándolas especialmente para el disfrute de los derechos que el Título I otorga a todos los ciudadanos. Entre estos derechos, el artículo 47 consagra el de disfrutar de una vivienda digna y adecuada. En consonancia con ambos preceptos constitucionales, la Ley 13/1982, de 7 de abril, de Integración Social de los Minusválidos, se ocupa de la movilidad y de las barreras arquitectónicas.

    Dentro de este marco constitucional, y haciendo uso de la facultad que el artículo 33 de la Constitución le concede de delimitar el contenido del derecho de propiedad, en atención a su función social, el legislador ha dado ya buena muestra de su decidida voluntad de facilitar la movilidad de las personas minusválidas mediante la progresiva eliminación de las barreras arquitectónicas. En esta línea cabe citar la Ley 3/1990, de 21 de junio, que modifica la Ley 49/1960, de 21 de julio, de Propiedad Horizontal, suavizando el régimen de adopción de acuerdos por las juntas de propietarios para la realización de obras de supresión de barreras arquitectónicas, y la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, que en su artículo 24 faculta a los arrendatarios con minusvalía a efectuar reformas en el interior de la vivienda para mejorar su habitabilidad.

    La presente Ley pretende dar un paso más en este camino, ampliando el ámbito de la protección y estableciendo un procedimiento que tiene como objetivo que el interesado y el propietario o la comunidad o mancomunidad de propietarios lleguen a un acuerdo sobre la forma de ejecución de las obras de adaptación.

    Artículo 1.

    1. La presente Ley tiene por objeto, de acuerdo con la función social que ha de cumplir la propiedad, hacer efectivo a las personas minusválidas el derecho de los españoles a disfrutar de una vivienda digna y adecuada, de conformidad con los artículos 47 y 49 de la Constitución Española y, en consecuencia, con lo establecido en la Ley 13/1982, de 7 de abril, de Integración Social de los Minusválidos.

    2. Las obras de adecuación de fincas urbanas ocupadas por personas minusválidas que impliquen reformas en su interior, si están destinadas a usos distintos del de la vivienda, o modificación de elementos comunes del edificio que sirvan de paso necesario entre la finca urbana y la vía pública, tales como escaleras, ascensores, pasillos, portales o cualquier otro elemento arquitectónico, o las necesarias para la instalación de dispositivos electrónicos que favorezcan su comunicación con el exterior, se realizarán de acuerdo con lo prevenido en la presente Ley.

    3. Los derechos que esta Ley reconoce a las personas con minusvalía física podrán ejercitarse por los mayores de setenta años sin que sea necesario que acrediten su discapacidad con certificado de minusvalía.

    Artículo 2.

    1. Serán beneficiarios de las medidas previstas en la presente Ley, quienes, padeciendo una minusvalía de las descritas en el artículo siguiente, sean titulares de fincas urbanas en calidad de propietarios, arrendatarios, subarrendatarios o usufructuarios, o sean usuarios de las mismas.

    2. A los efectos de esta Ley se considera usuario al cónyuge, a la persona que conviva con el titular de forma permanente en análoga relación de afectividad con independencia de su orientación sexual, y a los familiares que con él convivan.

    Igualmente se considerarán usuarios a los trabajadores minusválidos vinculados por una relación laboral con el titular.

    3. Quedan exceptuadas del ámbito de aplicación de esta Ley las obras de adecuación del interior de las viviendas instadas por los arrendatarios de las mismas que tengan la condición de minusválidos o que convivan con personas que ostenten dicha condición en los términos del artículo 24 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, que se regirán por ésta.

    Artículo 3.

    1. Los titulares y usuarios a los que se refiere el artículo anterior tendrán derecho a promover y llevar a cabo las obras de adecuación de la finca urbana y de los accesos a la misma desde la vía pública, siempre que concurran los siguientes requisitos:

    • Ser el titular o el usuario de la vivienda minusválido con disminución permanente para andar, subir escaleras o salvar barreras arquitectónicas, se precise o no el uso de prótesis o de silla de ruedas.
    • Ser necesarias las obras de reforma en el interior de la finca urbana o en los pasos de comunicación con la vía pública para salvar barreras arquitectónicas, de modo que se permita su adecuado y fácil uso por minusválidos, siempre que las obras no afecten a la estructura o fábrica del edificio, que no menoscaben la resistencia de los materiales empleados en la construcción y que sean razonablemente compatibles con las características arquitectónicas e históricas del edificio.

    2. El cumplimiento de los requisitos establecidos en el párrafo anterior se acreditará mediante las correspondientes certificaciones oficiales del Registro Civil o de la autoridad administrativa competente. La certificación de la condición de minusválido será acreditada por la Administración competente.

    Artículo 4.

    1. El titular o, en su caso, el usuario notificará por escrito al propietario, a la comunidad o a la mancomunidad de propietarios, la necesidad de ejecutar las obras de adecuación por causa de minusvalía. Se acompañará al escrito de notificación las certificaciones a que se refiere el artículo anterior, así como el proyecto técnico detallado de las obras a realizar.

    2. En el caso de que el usuario sea trabajador minusválido por cuenta ajena y las obras hayan de realizarse en el interior del centro de trabajo, la notificación a que se refiere el párrafo anterior se realizará, además, al empresario.

    Artículo 5.

    En el plazo máximo de sesenta días el propietario, la comunidad o la mancomunidad de propietarios y, en su caso, el empresario comunicarán por escrito al solicitante su consentimiento o su oposición razonada a la ejecución de las obras; también podrán proponer las soluciones alternativas que estimen pertinentes. En este último supuesto, el solicitante deberá comunicar su conformidad o disconformidad con anterioridad al ejercicio de las acciones previstas en el artículo siguiente.

    Transcurrido dicho plazo sin efectuar la expresada comunicación, se entenderá consentida la ejecución de las obras de adecuación, que podrán iniciarse una vez obtenidas las autorizaciones administrativas precisas.

    La oposición comunicada fuera de plazo carecerá de eficacia y no impedirá la realización de las obras.

    Artículo 6.

    1. Comunicada en el tiempo y forma señalados la oposición a la ejecución de las obras de adecuación, o no aceptadas las soluciones alternativas propuestas, el titular o usuario de la finca urbana podrá acudir en defensa de su derecho a la jurisdicción civil.

    El procedimiento se sustanciará por los trámites del juicio verbal.

    Acreditados los requisitos establecidos en la presente Ley, mediante las oportunas certificaciones, el juez dictará sentencia reconociendo el derecho a ejecutar las obras en beneficio de las personas discapacitadas, pudiendo, no obstante, declarar procedente alguna o parte de las alternativas propuestas por la parte demandada.

    2. Las sentencias dictadas en estos juicios verbales serán recurribles conforme al régimen establecido en la Ley de Enjuiciamiento Civil, con la única salvedad de que el recurso de apelación se interpondrá en un solo efecto.

    Artículo 7.

    Los gastos que originen las obras de adecuación de la finca urbana o de sus elementos comunes correrán a cargo del solicitante de las mismas, sin perjuicio de las ayudas, exenciones o subvenciones que pueda obtener, de conformidad con la legislación vigente.

    Las obras de adecuación realizadas quedarán en beneficio de la propiedad de la finca urbana.

    No obstante, en el caso de reformas en el interior, el propietario podrá exigir su reposición al estado anterior.

    DISPOSICION FINAL UNICA

    La presente Ley se dicta al amparo del artículo 149.1.8.ª de la Constitución y será de aplicación en defecto de las normas dictadas por las Comunidades Autónomas en ejercicio de sus competencias en materia de Derecho Civil, foral o especial, de conformidad con lo establecido en los Estatutos de Autonomía.

    DISPOSICION ADICIONAL UNICA

    Las obras de adaptación en el interior de las viviendas, que pretendan realizar los usufructuarios con minusvalías y las personas mayores de setenta años sean o no minusválidas, se someterán al régimen previsto en el artículo 24 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos.

    PDF Deskargatua

    Ezkutatu xehetasunak

  • 20/1997 LEGEA, IRISGARRITASUNA SUSTATZEKOA: EUSKAL AUTONOMI ERKIDEGOA
  • Exposición de Motivos

    La integración y la participación en la vida social y comunitaria constituyen no sólo una aspiración legítima, sino un deseo de toda persona en cualquier sociedad moderna. Sin embargo, en muchas ocasiones el ejercicio de estos derechos se ve dificultado e incluso impedido por la existencia de barreras, tanto físicas como de comunicación, que imposibilitan un normal desenvolvimiento de las personas. En estas circunstancias, la accesibilidad al medio físico y a la comunicación constituyen elementos fundamentales para posibilitar el disfrute por toda la ciudadanía de unos derechos definidos como básicos.

    La sociedad en su conjunto, y los poderes públicos como representantes de aquella, deben favorecer y garantizar el acceso al medio físico y a la comunicación de toda la ciudadanía. La acción de los poderes públicos no debe, en ningún caso, sustituir o coartar, la acción directa de la comunidad, sino muy al contrario impulsar aquellas iniciativas de entidades ciudadanas cuyo objetivo sea el logro de una mejora de la calidad de vida de aquellas personas con mayores dificultades de accesibilidad al medio físico y a la comunicación.

    Las disposiciones en vigor sobre eliminación de barreras arquitectónicas y urbanísticas en la Comunidad Autónoma del País Vasco han supuesto, desde su promulgación, un paso para la consecución del objetivo indicado. Sin embargo, la escasa concreción en algunos aspectos, y la falta de mecanismos de seguimiento y control, han motivado su reiterado incumplimiento y han convertido en definitiva a dichas disposiciones en instrumentos poco apropiados para la consecución de los objetivos actualmente planteados.

    En la sociedad actual, con una esperanza de vida en constante progresión y con un gran número de personas que por accidente o enfermedad han visto disminuida su capacidad de movimiento y comunicación y con un importante número de personas que circunstancialmente ven limitada su movilidad, la mejora de las condiciones de accesibilidad redundará en una mayor calidad de vida de las personas con mayores dificultades de movilidad y/o comunicación y de la sociedad en su conjunto.

    La Asamblea General de las Naciones Unidas, mediante Resolución 48/46, de 20 de diciembre de 1993, adoptó las normas estándar en materia de igualdad de oportunidades de las personas con minusvalía, estableciendo como objetivo global el garantizar que dichas personas puedan ejercitar los mismos derechos y obligaciones que los demás ciudadanos, objetivo incluido en el Libro Blanco «Política Social Europea-Un paso adelante para la Unión», adoptado por la Comisión Europea el 27 de julio de 1994.

    La Carta Comunitaria de los derechos sociales fundamentales de los trabajadores, adoptada en el Consejo Europeo de Estrasburgo el 9 de diciembre de 1989, establece que toda persona con algún tipo de minusvalía, con independencia de su origen y naturaleza, debe poder beneficiarse de medidas adicionales encaminadas a favorecer su integración profesional y social, debiendo dichas medidas referirse, según la capacidad de los interesados, a la formación profesional, la ergonomía, la accesibilidad, la movilidad, los medios de transporte y la vivienda.

    La Resolución de 20 de diciembre de 1996, del Consejo y de los representantes de los Gobiernos de los Estados miembros de la Unión Europea, sobre la igualdad de oportunidades de las personas con minusvalías, considera que el principio de igualdad de oportunidades de toda la ciudadanía representa un valor inalienable común a todos los Estados miembros lo que implica la eliminación de la discriminación negativa ejercida contra dichas personas y la mejora de su calidad de vida, posibilitando a los Estados miembros que en la consecución del mencionado objetivo promulguen sus correspondientes normativas con toda la amplitud que los recursos de la sociedad permitan.

    En coherencia con lo expresado, es necesario proceder a la aprobación de una nueva normativa que, respetando los mencionados principios y superando el clásico concepto de «eliminación de barreras arquitectónicas», apueste por un nuevo modelo cuya finalidad sea garantizar el pleno y libre desarrollo de las personas en el medio social y comunitario y, para ello, garantice la accesibilidad al medio físico y a la comunicación a todas las personas de nuestra Comunidad y de una manera especial a aquellas que por razones diversas presenten algún tipo de limitación.

    En este sentido, esta ley se configura como el marco de referencia necesario que encauza y coordina la acción de los poderes públicos encaminada a garantizar, a través de la adopción de medidas de acción positiva para los colectivos en situación de desigualdad social, respecto de las personas incluidas en su ámbito de actuación, los principios básicos de igualdad de oportunidades recogidos en el ordenamiento internacional, así como el principio de igualdad plasmado en el artículo 14 del texto constitucional y recogido igualmente en el artículo 9 del Estatuto de Autonomía, en el desarrollo y ejecución de las competencias exclusivas atribuidas estatutariamente a la Comunidad Autónoma del País Vasco en materias tales como la ordenación del territorio, el urbanismo, la vivienda o el transporte.

    Igualmente, el rango normativo del texto constituye un elemento imprescindible, por cuanto incorpora las normas reguladoras del régimen sancionador, que conforman un pilar fundamental para el control de la correcta aplicación y observancia de la ley.

    Para conseguir la finalidad enunciada, la ley se estructura en un Título Preliminar en el que se recogen el objeto y ámbito de aplicación de la ley, y cinco Títulos que regulan las medidas generales para garantizar la accesibilidad, las medidas de fomento, las medidas de control, el régimen sancionador y el Consejo Vasco para la Promoción de la Accesibilidad.

    TITULO PRELIMINAR. Objeto y ámbito de aplicación de la Ley

    Artículo 1. Objeto

    1. La presente ley tiene por objeto garantizar la accesibilidad del entorno urbano, de los espacios públicos, de los edificios, de los medios de transporte y de los sistemas de comunicación para su uso y disfrute de forma autónoma por todas las personas y en particular por aquellas con movilidad reducida, dificultades de comunicación o cualquier otra limitación psíquica o sensorial, de carácter temporal o permanente.

    2. Los poderes públicos promoverán la adopción de las medidas de acción positiva necesarias para la efectiva aplicación de la ley, así como en su caso la utilización de las ayudas técnicas que contribuyan a mejorar la calidad de vida de las personas.

    Artículo 2. Ambito de aplicación de la ley

    La presente ley será de aplicación, en el ámbito de la Comunidad Autónoma del País Vasco, a todas las actuaciones en materia de urbanismo, edificación, transporte y comunicación realizadas por cualquier sujeto con personalidad física o jurídica, pública o privada.

    TITULO PRIMERO. Medidas para garantizar la accesibilidad

    CAPITULO PRIMERO. DISPOSICIONES GENERALES SOBRE ACCESIBILIDAD

    Artículo 3. Disposiciones generales sobre accesibilidad del entorno urbano y de los espacios públicos

    1.

    a) Los espacios de uso público, en particular las vías públicas, los parques y plazas, así como los respectivos equipamientos comunitarios, las instalaciones de servicios públicos y el mobiliario urbano, garantizarán su accesibilidad en los términos que establece esta ley y sus normas de desarrollo.

    b) Los poderes públicos promoverán la adaptación gradual de los ya existentes a las prescripciones de la presente ley.

    c) Se contemplará la paulatina adaptación del patrimonio histórico-artístico de la Comunidad Autónoma del País Vasco a los criterios de accesibilidad marcados por esta ley.

    2. Los instrumentos de planeamiento urbanístico, en particular los estudios de detalle, y los proyectos de urbanización y de ejecución de obras garantizarán debidamente la accesibilidad de los elementos de urbanización y del mobiliario urbano incluidos en su ámbito, y no serán aprobados ni otorgadas las correspondientes licencias si no se observan las determinaciones y criterios básicos establecidos en la presente ley y en sus normas de desarrollo.

    Artículo 4. Disposiciones generales sobre accesibilidad de la edificación

    1. Las obras de construcción de edificaciones de nueva planta, incluidas las subterráneas, con excepción de las relativas a viviendas unifamiliares, se ejecutarán de forma que garanticen su accesibilidad en los términos establecidos en la presente ley y en sus normas de desarrollo.

    2. Los edificios de nueva planta destinados a uso residencial garantizarán su accesibilidad conforme a los siguientes criterios:

    a) Los accesos y comunicaciones del edificio con la vía pública, con los servicios o edificaciones anexas de uso comunitario, con los garajes y con los edificios vecinos deberán permitir su utilización de forma autónoma por todas las personas.

    b) Las comunicaciones de las viviendas con los elementos comunes, con los garajes, con los trasteros y dependencias anejas deberán permitir su utilización de forma autónoma por todas las personas.

    3. Los edificios e instalaciones de nueva planta destinados al uso hostelero garantizarán su accesibilidad conforme a los siguientes criterios:

    a) Los accesos del edificio con la vía pública, con los servicios o edificaciones anexas de uso comunitario y con los aparcamientos deberán permitir su utilización de forma autónoma por todas las personas.

    b) Las comunicaciones de los alojamientos con los elementos comunes, así como el acceso y uso de los alojamientos reservados, deberán permitir igualmente su utilización de forma autónoma por todas las personas.

    4. En obras de reforma, ampliación o modificación de edificios destinados a alojamiento en casas particulares o agroturismo se recomienda la adaptación, al menos de una unidad, a los criterios de accesibilidad recogidos en esta ley.

    5. Las obras de reforma, ampliación o modificación, conforme a la acepción conferida por la normativa urbanística, de los edificios y locales de uso o servicio público existentes se ejecutarán ajustándose a los requerimientos funcionales y de dimensión que garanticen su accesibilidad en los términos establecidos en la presente ley y en sus normas de desarrollo. En los demás casos, las citadas obras se ejecutarán, cuando afecten a elementos relativos a la accesibilidad de los edificios, ajustándose igualmente a los requerimientos funcionales y de dimensión que garanticen su accesibilidad en los mencionados términos.

    Artículo 5. Disposiciones generales sobre accesibilidad en el transporte

    1. Los transportes públicos de viajeros competencia de las Administraciones públicas vascas garantizarán su accesibilidad en los términos previstos en la presente ley y en sus normas de desarrollo.

    2. El material de nueva adquisición destinado al transporte público de viajeros deberá ajustarse a las condiciones técnicas dictadas reglamentariamente, compatibles con los objetivos de la presente ley.

    3. Los edificios e instalaciones destinadas al transporte público de viajeros dispondrán de sistemas adecuados de información y comunicación acústica, visual y sensorial que garanticen su utilización autónoma y en las debidas condiciones de seguridad por todas las personas.

    4. Las Administraciones públicas competentes en materia de transporte adoptarán las medidas oportunas para la progresiva adaptación de los transportes públicos, así como de los edificios, servicios, instalaciones y mobiliario vinculado a los mismos, a las prescripciones de la presente ley y de sus normas de desarrollo.

    5. Las Administraciones públicas vascas competentes en materia de transportes adoptarán las medidas oportunas para que el régimen y obligaciones contenidas en este artículo para los medios de transporte públicos se apliquen progresivamente a los transportes privados.

    Artículo 6. Disposiciones generales sobre accesibilidad en los sistemas de comunicación

    1. Los sistemas de comunicación serán accesibles a toda la ciudadanía en los términos previstos en la presente ley y en sus normas de desarrollo.

    2. Las Administraciones públicas velarán por la incorporación de los medios técnicos más apropiados en los sistemas de comunicación al objeto de garantizar el derecho a la comunicación a toda la ciudadanía y en particular a las personas con dificultades de comunicación.

    3. Las Administraciones públicas impulsarán la formación de profesionales intérpretes en lenguaje de signos y guías intérpretes de sordo-ciegos, a fin de facilitar la comunicación directa con las personas con dificultades de comunicación, y fomentará su progresiva incorporación en la función pública.

    4. Los medios de comunicación de titularidad pública elaborarán un plan de medidas técnicas que, de forma gradual, permita garantizar debidamente el derecho a la comunicación a toda la ciudadanía.

    CAPITULO II. RESERVAS

    Artículo 7. Reservas en el entorno urbano, espacios públicos y edificaciones de uso público

    1. Espacios y edificios de uso público:

    a) En auditorios, salas de conciertos, salas de espectáculos, estadios deportivos, aulas y en otros espacios de concurrencia pública de análoga naturaleza se dispondrán espacios reservados de uso prioritario para personas con movilidad reducida.

    b) La proporción mínima de espacios y zonas reservadas se determinará reglamentariamente.

    2. Aparcamientos:

    a) En las zonas y espacios abiertos así como en los edificios destinados a garajes y aparcamientos de uso público se reservarán en la proximidad de los accesos peatonales plazas destinadas al uso exclusivo de vehículos de personas con movilidad reducida.

    b) El número de plazas reservadas será de 1 por cada 40 o fracción.

    3. Servicios higiénicos, vestuarios y duchas:

    En los aseos, vestuarios, duchas y otros elementos de análoga naturaleza ubicados en los espacios públicos y edificios de uso público y/o abiertos al público se reservará un elemento por sexo por cada diez o fracción, debidamente adaptados para el uso de personas con movilidad reducida. En los edificios, la proporción indicada se aplicará por acumulación de elementos.

    4. Teléfonos:

    a) En los teléfonos, locutorios y cabinas abiertas al público y/o abiertos al público ubicados en los espacios y edificios públicos se reservará un aparato por cada diez o fracción, debidamente adaptado para el uso de personas con movilidad reducida o dificultades de comunicación. En los edificios, la proporción indicada se aplicará por acumulación de elementos.

    b) En los locutorios de uso público se instalará, al menos, un teléfono de texto.

    Artículo 8. Reservas en los alojamientos turísticos y otros establecimientos

    1. En los alojamientos turísticos se efectuarán las reservas oportunas para las personas con movilidad reducida y dificultades de comunicación conforme a lo dispuesto en el presente artículo. Las plazas de alojamiento objeto de reserva deberán reunir las debidas condiciones de accesibilidad conforme a lo previsto en la presente ley y en sus normas de desarrollo.

    2. En los hoteles y pensiones en todas sus clasificaciones y categorías se reservará un alojamiento por cada cincuenta o fracción para el uso prioritario de personas con movilidad reducida.

    3. En los alojamientos turísticos extrahoteleros se efectuarán las siguientes reservas para el uso prioritario de personas con movilidad reducida:

    a) En los campamentos de turismo o campings, en todas sus clasificaciones y categorías, una plaza por cada cincuenta o fracción.

    b) En los apartamentos turísticos en todas sus categorías y en las viviendas turísticas vacacionales, una plaza por cada cincuenta o fracción.

    4. En los campamentos juveniles, albergues, colonias de vacaciones escolares y otros de análoga naturaleza se reservará una plaza por cada cincuenta o fracción para el uso prioritario de personas con movilidad reducida.

    5. En los alojamientos turísticos se dispondrá, en una por cada diez plazas o fracción, de las ayudas técnicas necesarias para que personas con dificultades en la comunicación ocupen un alojamiento de forma autónoma.

    6. Cuando en los alojamientos turísticos exista servicio de aparcamiento, se reservará una plaza por cada alojamiento objeto de reserva.

    Artículo 9. Reservas en los edificios destinados a viviendas

    1. En los edificios destinados a viviendas se efectuarán las siguientes reservas para personas con movilidad reducida de carácter permanente, siendo beneficiarios del derecho de reserva las personas que acrediten minusvalía calificada y valorada, en la que se determine el tipo y grado de disminución en relación con los beneficios de la reserva, todo ello conforme al régimen general de valoración de minusvalías vigente:

    a) En las promociones de viviendas de protección oficial se reservará una vivienda por cada veinticinco o fracción. Para el acceso a dichas viviendas, los beneficiarios deberán cumplir en todo caso los requisitos previstos en la normativa vigente.

    b) En las promociones de vivienda libre se reservará, a partir de cincuenta viviendas, una vivienda por cada cincuenta o fracción.

    c) Las viviendas reservadas podrán ser adquiridas o alquiladas preferentemente por dichas personas, y en segundo lugar por entidades públicas o privadas sin ánimo de lucro para su uso como viviendas destinadas a dicho colectivo. En caso contrario perderán su condición de vivienda reservada.

    2. El procedimiento para regular el ejercicio del derecho de reserva se determinará reglamentariamente.

    3. Los promotores de viviendas deberán adaptar las viviendas reservadas a las características del adjudicatario. Los criterios técnicos para determinar las adaptaciones mínimas que deban realizarse se fijarán reglamentariamente.

    Artículo 10. Reservas en el transporte

    1. Los medios de transporte público colectivos urbanos e interurbanos, en particular los autobuses, trenes y funiculares, reservarán para el uso prioritario de personas con movilidad reducida al menos dos espacios para sillas de ruedas y cuatro asientos por coche, próximos a las puertas de acceso, adecuadamente señalizados y accesibles a los timbres y señales de parada.

    2. Los citados medios de transporte serán accesibles para personas con movilidad reducida, deberán garantizar el desplazamiento interior en las debidas condiciones de seguridad y reservar el espacio físico necesario para la ubicación de utensilios o ayudas técnicas y/o perro-guía con que vayan provistas las personas afectadas.

    3. En poblaciones superiores a tres mil habitantes los Ayuntamientos promoverán la existencia de un vehículo o taxi acondicionado que cubra las necesidades de desplazamiento de personas con movilidad reducida, siendo posible el otorgamiento de una nueva licencia si fuera necesario.

    Artículo 11. Reservas en los sistemas de comunicación

    Para garantizar la accesibilidad a los sistemas de comunicación de las personas con dificultades de comunicación se establecerán las siguientes reservas:

    1. En los lugares donde se ubiquen los puntos de información y/o atención al público, al menos uno de ellos deberá estar acondicionado para su utilización por dichas personas.

    2. En los medios audiovisuales de titularidad de la Comunidad Autónoma del País Vasco aparecerá al menos en uno de los informativos un intérprete en lenguaje de signos además de subtítulos, al objeto de garantizar el derecho a la información de las personas con dificultades de comunicación.

    3. Los deficientes visuales acompañados de perros-guía tendrán libre acceso a alojamientos turísticos, establecimientos hosteleros y transportes públicos y en general a todos los espacios y edificaciones de uso o servicio público.

    Artículo 12. Obligación de anunciar la accesibilidad en las reservas

    El símbolo internacional de accesibilidad será de obligada instalación en los espacios de uso público, en los edificios públicos, en los alojamientos turísticos, en las instalaciones y medios de transporte y en los sistemas de información en los que existan reservas conforme a lo previsto en la presente ley.

    TITULO II. Medidad de promoción y fomento

    Artículo 13. Promoción de la accesibilidad

    1. Para garantizar y promover la accesibilidad de los entornos urbanos, espacios públicos; edificios, transportes y sistemas de información y comunicación ya existentes, de titularidad, uso o servicio público, el Gobierno Vasco, las Diputaciones Forales, las Ayuntamientos y demás entidades públicas elaborarán programas cuadrienales para la promoción de la accesibilidad. Su objeto será la adaptación progresiva de los elementos mencionados a las condiciones de accesibilidad previstas en esta ley y en sus normas de desarrollo. El primer programa cuadrienal deberá estar elaborado en el plazo de dos años a partir de la publicación de esta ley en el BOPV.

    2. Los programas para la promoción de la accesibilidad constarán de los siguientes documentos:

    a) Catálogo con el inventario de los espacios exteriores, edificación, transporte y comunicación objeto de adaptación.

    b) Orden de prioridades de las actuaciones, que tendrá en cuenta la mayor eficiencia y afluencia de personas.

    c) Programa económico-financiero, determinando las previsiones económicas destinadas a la realización de las adaptaciones.

    d) Calendario de ejecución de las adaptaciones.

    3. Las Administraciones públicas de la Comunidad Autónoma del País Vasco consignarán en sus presupuestos respectivos las partidas específicas destinadas a la financiación de los programas de promoción de la accesibilidad, dentro de sus disponibilidades presupuestarias.

    Artículo 14. Medidas financieras

    1. El Gobierno Vasco, las Diputaciones Forales y los Ayuntamientos impulsarán, en el desarrollo y ejecución de sus competencias respectivas, la adopción de las medidas de fomento necesarias para la promoción de la accesibilidad.

    2. En los programas subvencionales específicos para esta materia, las Administraciones públicas podrán estipular como prioritarias las siguientes actuaciones:

    a) Las obras que tengan por objeto la adaptación a las condiciones de accesibilidad de los entornos urbanos y los espacios públicos, la edificación, el transporte y los sistemas de comunicación existentes.

    b) Las obras de nueva planta, reforma o rehabilitación en las que, no siendo preceptivo, se incluyan viviendas reservadas para personas con movilidad reducida.

    c) Las obras de reforma que tengan por objeto adaptaciones funcionales de las viviendas, servicios comunitarios o accesos a las mismas para personas con movilidad reducida o dificultades en la accesibilidad.

    d) La adquisición y adaptación de los vehículos privados y taxis a vehículos privados de uso público a las condiciones de accesibilidad.

    e) Las obras de nueva planta, reforma o rehabilitación de los alojamientos turísticos en las que, no siendo preceptivo, se incluyan alojamientos reservados para el uso prioritario de personas con movilidad reducida y dificultades de comunicación, o en general dificultades en la accesibilidad.

    f) La adquisición de ayudas técnicas, cuando no sea posible adaptar a las condiciones de accesibilidad el entorno urbano, los espacios públicos, la edificación, el transporte y la comunicación.

    g) Otras actuaciones que persigan la promoción de la accesibilidad.

    TITULO III. Medidas de control

    Artículo 15. Licencias y autorizaciones

    1. El cumplimiento de los preceptos de la presente ley será exigible para la aprobación de los instrumentos de planeamiento urbanístico y de su ejecución, así como para la concesión de licencias, autorizaciones, calificaciones y otros actos, por parte de la Administración de la Comunidad Autónoma, las Diputaciones Forales y los Ayuntamientos.

    2. Para la obtención de licencia de taxi o cambio de vehículo se deberá justificar que éste reúne las debidas condiciones de accesibilidad.

    Artículo 16. Contratos administrativos.

    Los pliegos de condiciones de los contratos administrativos cuyos contenidos afecten a lo dispuesto en esta ley contendrán cláusulas de adecuación a la misma.

    Artículo 17. Control de las condiciones de accesibilidad

    1. El Gobierno Vasco, las Diputaciones Forales, los Ayuntamientos y demás entidades públicas competentes para el otorgamiento de licencias y autorizaciones, así como para la aprobación de los instrumentos de planeamiento y de proyectos en materia de transporte y comunicación, verificarán la adecuación de sus determinaciones a la presente ley.

    2. En la documentación de los proyectos, o en su caso en las solicitudes de licencias, autorizaciones o concesiones, se indicará de manera expresa el cumplimiento de lo dispuesto en la presente ley.

    TITULO IV. Régimen sancionador

    Artículo 18. Infracciones

    1. Las acciones u omisiones que contravengan o vulneren las prescripciones contenidas en el Título I de la presente ley constituyen infracciones y serán objeto de sanción conforme a los requisitos y procedimiento regulados en el presente Título.

    2. Las infracciones se clasifican en leves, graves y muy graves:

    a) Son infracciones leves:

      • La falta de mantenimiento en los espacios de uso público, en la edificación, en el transporte y en los sistemas de información y comunicación de las condiciones de accesibilidad en los términos previstos en la ley.
      • El deterioro o inutilización de los elementos de accesibilidad derivados de la aplicación de la ley, por culpa o negligencia.
      • Las acciones u omisiones que contravengan lo previsto en la presente ley y las condiciones de accesibilidad que reglamentariamente se determinen, no calificadas como graves.

    b) Son infracciones graves:

      • El deterioro o inutilización dolosa de los elementos de accesibilidad derivados de la aplicación de la ley.
      • El incumplimiento de las condiciones de accesibilidad en los elementos de urbanización y del mobiliario urbano en las obras de nueva construcción, ampliación, reforma y mejora de los espacios exteriores.
      • El incumplimiento de las condiciones de accesibilidad en las obras de nueva construcción, ampliación, reforma, rehabilitación, mejora, adaptación y cambio de uso de las edificaciones destinadas a un uso que implique la concurrencia de público.
      • El incumplimiento de las condiciones de accesibilidad en las obras de nueva construcción de edificios destinados a uso colectivo de vivienda al no estar unidos de forma accesible el exterior con el interior y éste con las viviendas, garajes, trasteros y dependencias anejas
      • El incumplimiento de las condiciones de accesibilidad en los medios de transporte públicos de nueva adquisición.
      • El incumplimiento de las condiciones de accesibilidad en la comunicación.
      • El incumplimiento de las reservas establecidas en el Título I, Capítulo II, de la presente ley.
      • La reincidencia en falta leve en plazo inferior a tres años.

    c) Son infracciones muy graves:

      • El incumplimiento fraudulento o con falsificación de documentos de las obligaciones impuestas por esta ley.
      • La reincidencia en la comisión de faltas graves.

    Artículo 19. Sanciones

    1. Las sanciones que podrán imponerse en función de la calificación de la infracción serán las siguientes:

    a) Las infracciones leves serán sancionadas con multas de 50.000 a 500.000 pesetas.

    b) Las infracciones graves serán sancionadas con multas de 500.001 a 10.000.000 de pesetas.

    c) Las infracciones muy graves serán sancionadas con multas de 10.000.001 a 20.000.000 de pesetas.

    2. Para graduar el importe de la multa se tendrá en cuenta el grado de responsabilidad del infractor, el coste económico derivado de las obras de accesibilidad necesarias, el perjuicio directa o indirectamente causado, la reiteración de los responsables y el grado de participación de cada uno de los infractores.

    3. La imposición de una sanción no eximirá al infractor de la obligación de reponer o, en los casos de incumplimiento, de realizar la reforma del proyecto o las obras de adaptación precisas en el plazo que se fije reglamentariamente.

    4. Las multas que se impongan a los diferentes sujetos como consecuencia de una misma infracción tendrán entre sí carácter independiente.

    5. Las cuantías de las sanciones indicadas en el presente artículo podrán ser objeto de actualización por decreto del Gobierno Vasco, en función de la variación de los índices de precios al consumo.

    Artículo 20. Procedimiento y régimen sancionador

    1. Las infracciones de lo dispuesto en la presente ley serán sancionadas de acuerdo con las disposiciones generales en vigor sobre régimen sancionador y previa la instrucción del oportuno expediente por órgano competente.

    2. Las personas a las que hace referencia el artículo 1 de la presente ley o las asociaciones en las que éstas se integran tendrán siempre la consideración de interesados en los procedimientos administrativos.

    3. Contra el acuerdo de archivo de las actuaciones o la resolución desestimatoria, expresa o tácita, de la denuncia o puesta en conocimiento de la Administración de posibles infracciones de las condiciones de accesibilidad, las asociaciones anteriormente referidas quedarán legitimadas para interponer los recursos o, en su caso, las acciones que consideren procedentes.

    Artículo 21. Organos competentes

    Las autoridades competentes para imponer sanciones por infracciones cometidas a la presente ley serán:

    a) Los Alcaldes para la imposición de sanciones por infracciones leves y por infracciones graves hasta 5.000.000 de pesetas, en el ámbito de sus competencias, con arreglo a la siguiente escala: en los municipios con población inferior a 10.000 habitantes, hasta 1.000.000 de pesetas; en los municipios con población entre 10.000 y 50.000 habitantes, hasta 2.500.000 pesetas, y en los municipios con población superior a 50.000 habitantes hasta 5.000.000 de pesetas.

    b) Los Consejeros de los Departamentos de la Administración de la Comunidad Autónoma competentes por razón de la materia, en el ámbito de sus competencias, para la imposición de sanciones por infracciones leves y graves hasta 5.000.000 de pesetas, y en todo caso para la imposición de sanciones por infracciones graves entre 5.000.001 y 10.000.000 de pesetas, y por infracciones muy graves.

    Artículo 22. Personas responsables

    1. En las obras y demás actuaciones que se ejecuten sin la preceptiva licencia municipal cuando la actividad deba ajustarse a las previsiones de la presente ley, o con inobservancia de las cláusulas de la licencia en lo relativo a las materias reguladas por la presente ley, serán sancionados el promotor, el autor del proyecto, el empresario constructor de las obras y los técnicos directores de las mismas.

    2. En las obras amparadas en una licencia municipal cuyo contenido constituya una infracción grave o muy grave de la presente ley, serán igualmente sancionados el facultativo que hubiera informado favorablemente el proyecto y los miembros de la Corporación que hubieran votado a favor del otorgamiento de la licencia sin los informes previos preceptivos o cuando dichos informes fueran desfavorables en razón de la citada infracción.

    Artículo 23. Prescripción

    1. Infracciones:

    Los plazos de prescripción de las infracciones previstas en esta ley serán los siguientes:

    a) Las infracciones muy graves prescriben a los cinco años.

    b) Las infracciones graves prescriben a los tres años.

    c) Las infracciones leves prescriben a los seis meses.

    2. Sanciones:

    Los plazos de prescripción de las sanciones previstas en esta ley serán los siguientes:

    a) Las sanciones impuestas por infracciones muy graves prescriben a los tres años.

    b) Las sanciones impuestas por infracciones graves prescriben a los dos años.

    c) Las sanciones impuestas por infracciones leves prescriben al año.

    TITULO V. Consejo Vasco para la Promición de la Accesibilidad

    Artículo 24. Creación

    Se crea el Consejo Vasco para la Promoción de la Accesibilidad como órgano consultivo y de participación adscrito al Departamento de Ordenación del Territorio, Vivienda y Medio Ambiente del Gobierno Vasco, en el que estarán representadas las Administraciones públicas vascas, las entidades asociativas más representativas cuya finalidad sea la defensa de los derechos de las personas con dificultades en la accesibilidad, así como las organizaciones de consumidores y usuarios, las asociaciones de promotores y constructores más representativas, y los Colegios de Arquitectos, de Aparejadores y Arquitectos Técnicos, y de Ingenieros de Caminos, Canales y Puertos.

    Artículo 25. Composición

    El Consejo estará presidido por el Consejero de Ordenación del Territorio, Vivienda y Medio Ambiente, y estará compuesto además por:

    a) Un representante del Gobierno Vasco con rango mínimo de Director por cada una de las siguientes áreas: Ordenación del Territorio y Vivienda; Comercio y Consumo; Educación; Sanidad; Trabajo y Seguridad Social; Transportes y Obras Públicas; Hacienda; Industria y Cultura.

    b) Un representante de la Diputación Foral de cada uno de los territorios históricos.

    c) Tres representantes de los Ayuntamientos de la Comunidad Autónoma del País Vasco.

    d) Seis representantes de las entidades privadas más representativas que aprueben a personas con dificultad en la accesibilidad.

    e) Dos representantes de las asociaciones de consumidores y usuarios más representativas.

    f) Dos representantes de las asociaciones de promotores y constructores.

    g) Un representante del Colegio de Arquitectos.

    h) Un representante del Colegio de Aparejadores y Arquitectos Técnicos.

    i) Un representante del Colegio de Ingenieros de Caminos, Canales y Puertos.

    Artículo 26. Funciones.

    El Consejo Vasco para la Promoción de la Accesibilidad tendrá las siguientes funciones:

    a) Emitir un informe anual sobre el grado de cumplimiento de las previsiones de la presente ley, y su posterior remisión al Parlamento.

    b) Asesorar y proponer criterios de actuación a los órganos competentes en materia de accesibilidad conforme a lo dispuesto en esta ley.

    c) Aprobar su reglamento de organización y funcionamiento.

    d) Cuantas otras funciones le sean encomendadas.

    DISPOSICIONES TRANSITORIAS

    Disposición Transitoria 1

    Primera. Lo dispuesto en la presente ley será de aplicación en el otorgamiento de toda clase de autorizaciones, concesiones y licencias solicitadas con posterioridad a la fecha de su entrada en vigor.

    Disposición Transitoria 2

    Segunda. Será de aplicación lo dispuesto en esta ley a los instrumentos de planeamiento urbanístico y proyectos de urbanización aprobados inicialmente en la fecha de entrada en vigor de la ley, pendientes de aprobación provisional o definitiva, estableciéndose un plazo de tres meses a partir de dicha fecha para la adaptación del documento a las prescripciones de la ley.

    DISPOSICION DEROGATORIA

    Unica. Quedan derogadas cuantas disposiciones de igual o inferior rango se opongan o contradigan lo previsto en esta ley.

    DISPOSICIONES FINALES

    Primera. Se faculta al Gobierno Vasco para dictar las disposiciones que sean necesarias para el desarrollo de la presente ley.

    Segunda. El Gobierno Vasco, en el plazo de seis meses a partir de la entrada en vigor de la presente ley, procederá a la elaboración de las correspondientes normas de carácter técnico en las que se determinarán las condiciones de accesibilidad de los entornos urbanos, de los espacios públicos, de la edificación, de los medios de transporte y de los sistemas de información y comunicación, refundiendo y armonizando las normas referentes a accesibilidad y supresión de barreras urbanísticas articuladas a través de diferentes normas actualmente vigentes.

    Tercera.En el plazo de seis meses desde la entrada en vigor de la presente ley se aprobará el reglamento de organización y funcionamiento del Consejo Vasco para la Promoción de la Accesibilidad.

    Cuarta.La presente ley entrará en vigor a los cuatro meses de su publicación en el Boletín Oficial del País Vasco.

    PDF Deskargatua

    Ezkutatu xehetasunak

  • 29/1994 LEGEA, AZAROAREN 24KOA. HIRI-ERRENTAMENDUEI BURUZKO LEGE BERRIA (EGUNERATUA)
  • 4/2013 Legea, ekainaren 4koa, barne

    PDF Deskargatua

    Ezkutatu xehetasunak

  • 3/2015 LEGEA, EKAINAREN 18KOA, ETXEBIZITZARI BURUZKOA: EUSKAL AUTONOMIA ERKIDEGOA
  • 49/1960 LEGEA, JABEGO HORIZONTALARI BURUZKOA (EGUNERATUA)
  •  

    I KAPITULUA
    XEDAPEN OROKORRAK

     

     

    1. Artikulua.
    Lege honen xedea da Kode Zibilaren 396. artikuluan ezarritako jabetza berezia arautzea; jabetza horri jabetza horizontal deritzo.
    Lege honen ondoreetarako, eraikinaren zatiak ere lokalak izango dira, baldin eta modu independentean aprobetxa badaitezke, osagai erkide baterako edo kalerako irteera dutelako.

     

    2. Artikulua. Aplikazio-eremua

    Lege hau aplikatuko zaie:
    a) Jabeen erkidegoei, horiek eratu badira 5. artikuluan xedatutakoaren arabera.
    b) Erkidegoei, horiek Kode Zibilaren 396. artikuluko betekizunak badituzte, eta jabetza horizontalaren titulu eratzailea egin ez badute.
    Edozein kasutan ere, lege honen xedapenek eraenduko dituzte erkidego horiek, jabetzaren araubideari, zati pribatibo eta osagai erkideei, bai eta erkideek elkarrekiko dituzten eskubide eta betebeharrei dagokienez ere.
    c) Ondasun higiezinen eremu pribatuei, lege honetan ezarritakoaren arabera. II kapitulua: pisu edo lokalen gaineko jabetzari buruzko araubidea
    d) Azpierkidegoei. Eratze-tituluan xedatutakoaren arabera, hainbat jabek unitate eta independentzia funtzional edo ekonomikoa duten elementu edo zerbitzu erkide jakin batzuk dituztenean erkidego-araubidean, berek bakarrik erabili eta baliatzeko, sortzen dira halakoak.
    e) Kontserbaziorako Hirigintza Erakundeei, haien estatutuetan horrelakorik xedatzen den kasuetan.  

     

     

    II. KAPITULUA
    PISU EDO LOKALEN GAINEKO JABETZARI BURUZKO ARAUBIDEA

    3. Artikulua. Kode Zibileko 396 artikuluaren jabetza erregimena.
    Kode Zibilaren 396. artikuluan ezarritako jabetza-araubidean, pisu edo lokal bakoitzaren ugazabari dagokio:
    a) Jabetza-eskubide berezi eta esklusiboa, behar beste mugatuta dagoen eta modu independentean aprobetxa daitekeen espazioaren gainekoa – hor sartzen direlarik espazio horren mugen barruan dauden eta jabeak modu esklusiboan darabiltzan era guztietako osagai arkitektoniko eta instalazioak, begi-bistakoak izan edo ez–, bai eta tituluan beren beregi aipatutako eranskinen gainekoa ere, nahiz eta eranskinok espazio mugatutik kanpo egon.
    b) Jabekidetasuna, beste pisu edo lokaletako ugazabekin batera, gainerako osagai, ondasun eta zerbitzu erkideen gainekoa.
    Pisu edo lokal bakoitzari partizipazio-kuota bat eratxikiko zaio ondasun higiezinaren balio osoari begira, eta kuota hori ehunenetan adieraziko da. Partizipazio-kuota modulu gisa erabiliko da, erkidegoaren ondoriozko zama eta onuretan bakoitzak zer partizipazio duen zehazteko. Pisu edo lokaletan hobekuntzak edo narriadurak gertatu arren, horrek ez du aldatuko haiei eratxikitako kuota; kuota hori Lege honetako 10. eta 17. artikuluetan erabakitakoaren arabera aldatuko da.
    Jabe bakoitzak askatasunez xeda dezake bere eskubidea, baina ezin ditu bereizi eskubide hori eratzen duten osagaiak; era berean, luperketa eskualdatzeak ez du eraginik izango jabetza- araubide honek eratortzen dituen betebeharretan.

    4. Artikulua. Zatiketa-eragina
    Zatiketa-akzioa ez da bidezkoa izango, lege honek arautzen duen egoera bukarazteko.
    Akzio hori indibiso-jabeak bakarrik erabili ahal izango du, pisu edo lokal zehatzaren gainean eta horretara mugatuta, baldin eta indibisioa ez bada nahita ezarri, jabe guztien zerbitzu edo onura erkiderako.

    5. Artikulua. Jabetza Eratzeko tituluko.
    Pisu edo lokalen jabetzari buruzko titulu eratzaileak, ondasun higiezina oso-osorik deskribatzeaz gain, pisu edo lokalak deskribatuko ditu, eta bakoitzari elkarren segidako zenbaki bat esleituko dio. Ondasun higiezinaren deskripzioak jaso behar ditu hipoteka-legeriak ezarritako inguruabarrak, eta ondasun higiezin horretako zerbitzu eta instalazioak. Pisu edo lokal bakoitzaren deskripzioak adieraziko ditu horren luze-zabala, mugak, haren solairua eta eranskinak, esaterako, garajea, ganbara edo sotoa.
    Tituluan bertan, pisu edo lokal bakoitzari dagokion partaidetza-kuota finkatuko da; kuota hori zehaztuko du eraikinaren jabe bakarrak, eraikin hori pisuka saltzen hasitakoan, edo, jabe guztien erabakiz, laudoaren bidez edo epailearen ebazpenaren bitartez zehaztuko da. Partaidetza-kuota finkatzeko, oinarri gisa hartuko dira pisu edo lokal bakoitzaren luze-zabala, ondasun higiezin osoaren luze-zabalarekin alderatuta, pisu edo lokalak barnean edo kanpoan duen kokalekua, haren egoera, eta zerbitzu edo osagai erkideek ustez eta zentzuz izan dezaketen erabilera.
    Tituluak jaso ditzake, halaber, eskubidea eratu eta egikaritzeko erregelak, eta legeak debekatu ez dituen xedapenak, betiere, eraikinaren eta horren pisu, lokal, instalazio eta zerbitzuen erabilera edo destino, gastu, administrazio eta gobernu, aseguru eta artapen eta konponketak barne; horiek guztiek estatutu pribatiboa osatuko dute, eta ez diete hirugarrenei kalterik egingo, baldin eta Jabetza Erregistroan inskribatzen ez badira.
    Erabakien baliozkotasunari buruz ezarritakoa izan ezik, betekizun berberak beteko dira, titulua aldarazteko nahiz titulua eratzeko.

    6. Artikulua. Arauak Barruko Erregimeneko Estatutuak.
    Elkarbizitzaren xehetasunak arautzeko, eta zerbitzu eta gauza erkideak behar bezala erabiltzeko, jabeek barne araubideari buruzko arauak finkatu ahal dituzte, legeak eta estatutuek ezarritako mugen barruan. Arau horiek aldarazten ez diren bitartean, bete beharrekoak izango dira titular guztientzat; modu berean jardun beharko da, arauok aldatzeko eta administrazioaren gaineko erabakiak hartzeko.

    7. Artikulua. Eteteko eragina elementu aldaketa.

    1. Pisu edo lokal bakoitzaren jabeak horren osagai arkitektonikoak, instalazioak edo zerbitzuak aldaraz ditzake, baldin eta horrekin ez baditu kaltetzen edo aldatzen eraikinaren segurtasuna, horren egitura orokorra edota kanpoko itxuraketa nahiz egoera, eta ez badie kalterik egiten beste jabe baten eskubideei; obrok egin aurretik, horren berri eman beharko dio jabeak erkidegoaren ordezkariari.
    Ondasun higiezinaren gaineko zatietan, jabeak ezin du inolako aldaketarik egin, eta, berak antzematen badu konponketa batzuk egitea presakoa dela, administratzaileari horren berri eman beharko dio, ahalik arinen.

    2. Pisu edo lokalaren jabeak eta okupatzaileak ezin dute bertan edo ondasun higiezinaren gaineko zatietan jarduerarik burutu, baldin eta jarduera hori estatutuetan debekaturik badago, finkarentzat kaltegarria bada, edota jarduera horrek jarduera gogaikarri, osasungaitz, kaltegarri, arriskutsu nahiz zilegi ez direnei buruzko xedapen orokorrak urratzen baditu.
    Erkidegoaren presidenteak, bere kabuz edo jabe nahiz okupatzaileetatik edozeinek hala eskatuta, agindeia egingo dio idatz-zati honetan debekatutako jarduerak burutzen dituenari, ohartarazpen horretan, jarduerak berehala bukarazteko aginduko dio, bestela akzio judizial egokiak hasiko dituela ohartaraziz.
    Urratzaileak bere jokabideari ekiten badio, jabeen batzarrerako arauzko deialdia egingo da, eta, horrek baimena eman eta gero, presidenteak bukarazte-akzioa jarri ahal izango du haren aurka; artikulu honetan beren beregi agindu ez diren arazoetan, akzio hori epaiketa arrunta arautzen duten arauen bitartez gauzatuko da.
    Demandarekin batera aurkeztu behar dira urratzaileari egindako agindei sinesgarriaren egiaztapena eta jabeen batzarrak hartutako erabakiaren ziurtagiria. Behin horiek guztiak aurkeztu eta gero, epaileak erabaki dezake, kautela gisa, debekatutako jarduera berehala bukaraztea, bestela desobeditze-delitua gertatuko dela ohartaraziz. Epaileak, halaber, beharrezkoak diren beste kautela-neurri batzuk har ditzake, bukarazte-aginduaren eragingarritasuna ziurtatzeko. Eskaria pisu edo lokalaren jabeari egingo zaio, eta, hala denean, horren okupatzaileari ere.
    Epaiak oniritzia ematen badio demandari, debekatutako jarduera behin betiko bukarazteko eta kalte-ordain egokia emateko aginduaz gain, pisu edo lokala erabiltzeko eskubidea ken daiteke, askoz jota hiru urterako, arau-haustearen larritasuna eta erkidegoari eragindako kalteen garrantzia aintzakotzat hartuta. Urratzailea ez bada jabea, epaiak azkendutzat jo ditzake, behin betiko, urratzaile horrek etxebizitza edo lokalaren gainean zituen eskubideak, eta, gainera, hori berehala bertatik botatzeko agindua eman dezake.

    8. Artikulua
    (Indargabetuta)

    9. Artikulua. Jabearen Betebeharrak.

    1. Jabe bakoitzaren betebeharrak dira:
    a) Erkidegoaren instalazio orokorrak eta gainerako osagai erkideak errespetatzea, horiek erabilera orokorrekoak izan nahiz edozein jaberen erabilera pribatibokoak izan, pisu edo lokalaren barruan egon zein egon ez; horiek guztiak behar bezala erabili behar dira, une orotan kalte edo narriadurak saihestuz.
    b) Beraren pisu edo lokal eta instalazio pribatiboak egoera onean artatzea, erkidegoari edo beste jabeei kalterik ez egiteko; jabeak edo horren erantzukizunpeko pertsonek arretarik ez izateagatik, kalteak gertatzen badira, horien ordaina eman beharko da.
    c) Norberaren etxebizitza edo lokalean konponketak baimentzea, baldin nahitaezkoak badira ondasun higiezinaren zerbitzurako, eta, era berean, etxebizitza edo lokalean zortasunak ahalbidetzea, baldin ezinbestekoak badira obrak edo jardunak egiteko nahiz zerbitzu erkideak sortzeko, eta zortasunok erabaki badira Lege honetan ezarritakoaren arabera. Halakoetan, jabeak eskubidea izango du erkidegoak kalte-ordaina eman diezaion.
    d) Norberaren pisu edo lokalean sarrera onartzea, aurreko hiru idatz-zatietan ezarritako ondoreetarako.
    e) Titulu eratzailean finkatutako partizipazio-kuotaren arabera edo beren beregi ezarritakoaren arabera, gastu orokorretan parte hartzea, ondasun higiezinari eta haren zerbitzu, zama eta erantzukizunei behar bezala aurre egiteko, baldin eta ezin badira bakoiztu.
    Erkidegoaren aldeko kredituak sortu badira gastu orokorrak ordaintzeko betebeharraren ondorioz, eta kreditu horiek urtean mugaeguneratutako kuotei eta egutegiko aurreko hiru urteko kuotei badagozkie, lehenespenekoak dira, Kode Zibilaren 1.923. artikuluaren ondoreetarako; eta horiek ordainduko dira, artikulu horren 3., 4. eta 5. zenbakietan aipatutakoak baino lehenago, betiere, Langileen Estatutuan alokairu-kredituentzat ezarritako lehenespenari kalterik egin gabe (martxoaren 24ko 1/1995 Legegintzako Errege Dekretuaren bidez onartu zen langileen estatutu hori).
    Etxebizitza edo lokala jabetza horizontalari buruzko araubidearen menpe badago, eta norbaitek hura eskuratzen badu, eskuratzaileak, Jabetza Erregistroan titulua inskribatu arren, erantzukizuna izango du, eskuratutako ondasun higiezin horrekin, aurreko titularrek jabeen erkidegoari gastu orokorrak ez ordaintzeagatik zor dizkioten kopuruen ondorioz; baina muga gisa hartu behar dira eskuraketa gertatu den urtean mugaeguneratutako kopuruak, eta egutegiko aurreko hiru urteei dagozkionak. Pisua edo lokala, lege-aginduz, betebehar hori betetzeari lotuta dago.
    Etxebizitza edo lokala, edozein tituluren bidez, agiri publikoaren bidez eskualdatzen denean, eskualdatzaileak adierazi beharko du jabeen erkidegoari gastu orokor guztiak ordaindu dizkiola; edo, bestela, zein gastu zor dituen adierazi behar du. Eskualdatzaileak, une horretan, ziurtagiria aurkeztu behar du, erkidegoarekin dituen zorren egoerari buruz, eta ziurtagiri hori bat etorri behar da haren adierazpenarekin; ziurtagiririk gabe, ezin izango da dokumentu publikoa egiteko baimenik eman, salbu eta eskuratzaileak beren beregi betebehar horretatik askatzen duenean eskualdatzailea. Ziurtagiria, gehienez jota, eskaria egin eta egutegiko hurrengo zazpi egunen barruan eman beharko du idazkari zeregina betetzen duenak, betiere, lehendakariaren ikus-onespenarekin; errua edo zabarkeria izanez gero, bi-biok erantzukizuna izango dute, hala ziurtagirian jasotako datuen zehaztasunari buruz, nola ziurtagiria ematen atzeratzeagatik eragindako kalteengatik
    f) Norberak duen partizipazio-kuotaren arabera, erreserba-funtsaren zuzkidura egitea; jabeen erkidegoak funts hori izango du, finkaren kontserbazio- eta konponketa-obrei eta, hala badagokio, birgaitze-obrei aurre egiteko.
    Ondore guztietarako, erkidegoari dagokio erreserba-funtsaren gaineko titulartasuna; funts hori kopuru zehatz batekin zuzkitu beharko da, eta kopuru hori ezin da inoiz izan azken aurrekontu arruntaren ehuneko 5 baino txikiagoa.
    Erreserba-funtsaren kontura, erkidegoak aseguru-kontratua sina dezake, finkari eragindako kalteak estaltzeko; bestela, kontratua egin dezake ondasun higiezina eta haren instalazio orokorrak etenik gabe iraunarazteko
    g) Ondasun higiezina erabiltzean eta gainerako titularrekiko harremanetan, behar besteko arretarekin jardutea, eta horiei begira erantzukizuna izatea, egindako arau-hausteengatik eta eragindako kalteengatik.
    h) Jabeak erkidegoaren idazkari gisa diharduenari komunikatzea zein egoitza duen Espainian, erkidegoarekin zerikusia duten zitazio eta jakinarazpen guztiak bertan jasotzeko; komunikazioa egin beharko da, hori jaso dela egiazta dezaketen bideetatik edozein erabilita. Komunikazio hori egin ezean, zitazio eta jakinarazpene- tarako egoitza izango da jabe horrek erkidegoan duen pisua edo lokala; zitazio edo jakinarazpenak ematen bazaizkio pisu edo lokal hori okupatzen duenari, emate horrek erabateko ondore juridikoak izango ditu.
    Jabeari ezin bazaio zitaziorik edo jakinarazpenik egin aurreko lerrokadak ezarritako tokian, hori egindakotzat joko da, baldin eta kasuan kasuko komunikazioa jartzen bada erkidegoko iragarki- oholean edo guztion erabilerarako helburu horrekin jarritako toki nabari batean; komunikazioan, eginbideak adierazi beharko du zein datatan eta zein arrazoiren ondorioz egiten den jakinarazpena modu horretan, eta komunikazio hori erkidegoan idazkari eginkizuna betetzen duenak sinatuko du, betiere, presidentearen ikus-onespenarekin. Modu horretan egindako jakinarazpenak erabateko ondore juridikoak sortzen ditu, egutegiko hiru eguneko epean.
    i) Jabeak erkidegoan idazkari zeregina betetzen duenari komunikatzea etxebizitza edo lokalaren titulartasuna aldatu dela; komunikazioa egin beharko da, hori jaso dela egiazta dezaketen bideetatik edozein erabilita.
    Norbaitek ez badu betebehar hori betetzen, erantzukizuna izango du, titular berriarekin batera modu solidarioan, eskuraketaren ostean horrek erkidegoari zor dizkion zorren ondorioz; horri kalterik egin gabe, urreko titularrak berreskaera-eskubidea izango du, titular berriaren aurka.
    Aurreko lerrokadan xedatutakoa ezin izango da aplikatu, 13. artikuluan ezarritako gobernu-organoetatik edozeinek jakin badaki, edozein bidetatik edo jabe berriaren egintza eztabaidaezinen ondorioz, etxebizitza edo lokalaren gaineko titulartasuna aldatu egin dela; edo, osterantzean, eskualdaketa hori nabaria denean.

    2. Aurreko paragrafoko erregelak aplikatzeko orduan, pisu edo lokal bati edo batzuei egotzi ezin zaizkien gastuak gastu orokorrak direla joko da, eta zerbitzua ez erabiltzeak ez dakar kasuan kasuko betebeharrak betetzetik askatzea, alde batera utzi gabe 17.4 artikuluan ezarritakoa.

    10. Artikulua. Jabeen Erkidegoaren Betebeharrak

    1. Eratze-titulua edo estatutuak aldatzea eragin edo ez eragin, zenbait jardun nahitaezkoak izango dira, eta ez da beharrezkoa izango jabeen batzarraren aldez aurreko akordiorik, administrazio publikoek ezarritakoak izan edo jabeek eskatutakoak izan; hona hemen jardun horiek:
    a) Higiezina eta haren zerbitzu eta instalazio erkideak behar bezala iraunarazteko eta kontserbazio-betebeharra betetzeko beharrezkoak diren lan eta obrak, segurtasuneko, bizigarritasuneko eta irisgarritasun unibertsaleko oinarrizko eskakizunak betetzeko beharrezkoak direnak barne, bai eta Administrazioak ezarritako kontserbatzeko lege-betebeharraren ondoriozko apaintasun-baldintzak eta bestelakoak ere.
    b) Irisgarritasun unibertsalaren arloan arrazoizko egokitzapenak bermatzeko beharrezkoak diren obra eta jardunak, eta, halaber, boluntarioak, desgaitasuna duten pertsonak edo hirurogeita hamar urtetik gorako pertsonak bizi, lan egin edo zerbitzuak ematen dituzten etxebizitza edo lokaletako jabeek eskatuta egin beharreko obra eta jardunak, betiere elementu erkideak egoki erabil ditzaten euren premien arabera; halaber, arrapalak, igogailuak edo kanpoarekin komunikazioa edo orientazioa erraztuko dieten tresna mekaniko eta elektronikoak ezartzekoak. Obra horien zenbateko osoa, urtean jasanarazia, ezin daiteke izan gastu erkideen ohiko hamabi hilerokoa baino handiagoa, diru-laguntza edo laguntza publikoak deskontatu ostean. Obra horiek nahitaezkoak izango dira, nahiz eta kostuaren gainerakoa, hileroko horietaz gainekoa, obra eskatu duenak hartu bere gain.
    c) Eraikinaren edo higiezin-konplexu pribatuaren elementu komunen okupazioa aurreko idatz-zatietan aipatzen diren obrek irauten duten bitartean.
    d) Solairu berriak egitea eta eraikinaren edo gauza erkideen egituraren bestelako aldaketaren bat, bai eta higiezin-konplexu bat eratzea ere, Lurzoruari buruzko Legearen testu bateginaren 17.4 artikuluan aurreikusten denez, baldin nahitaezkoak badira birgaitzeko edo hiria berroneratzeko eta higiezina berritzeko jardun-eremuan sartuta dagoelako.
    e) Pisuak edo lokalak eta haien eranskinak materialki zatitzeko egintzak, pisu edo lokal nahiz eranskin txikiagoak eta independenteak sortzeko; azalera handitzea, eraikin berean mugakide dituzten beste batzuk batuz; azalera txikitzea, zatiren bat bereiziz; betiere, jabeek nahi dutelako eta haiek eskatuta egiten badira jardun horiek guztiak, eta egingarriak baldin badira, birgaitzeko edo hiria berroneratze eta berritzeko jardun-eremuan sartuta dagoelako higiezina.

    2. Aurreko paragrafoko a) idatz-zatitik d) idatz-zatira bitarte aipatu diren jardunak nahitaezkoak edo derrigorrezkoak direla kontuan izanik, honako hauek bete beharko dira:
    a) Erkidegoko edo erkidego-elkarteko jabeek ordainduko dituzte, eta jabeen batzarrak dagokion hainbanatzea eta ordaintzeko moduak baino ezin izango ditu erabaki.
    b) Jabeak agintari eskudunak emandako aginduen aurka jartzen badira, edo bidegabeki atzeratzen badute agindu horiek betetzea, bana-banako erantzukizuna izango dute administrazio-bidean ezar daitezkeen zehapenak direla-eta.
    c) Pisu edo lokalek obra edo jardun horien ondoriozko gastuak ordaindu beharko dituzte, 9. artikuluan gastu orokorretarako finkatutako baldintzen arabera.

    3. Administrazio-baimena beharko da, kasu guztietan, honako hauetarako:
    a) Lurzoruari buruzko Legearen testu bateginaren 17.6 artikuluan aipatzen den higiezin-konplexua eratzeko eta aldatzeko, artikulu horretako baldintzei jarraituz.
    b) Partizipazio-kuoten hiru bostenak ordezkatzen dituzten jabeen guztizkoaren hiru bostenak aldez aurretik onartuta eskaera eginez gero, pisuak edo lokalak eta haien eranskinak materialki zatitzeko, pisu edo lokal nahiz eranskin txikiagoak eta independenteak sortzearren; eraikin berean mugakide dituzten beste batzuk batuz azalera handitzeko, zatiren bat bereiziz azalera txikitzeko; solairu berriak egiteko eta eraikinaren egituraren edo fabrikaren bestelako aldaketaren bat egiteko (energia-efizientzia hobetzearren terrazak ixtea eta inguratzailea aldatzea barne), edo bai eta gauza erkideen aldaketa egiteko ere, Lurzoruari buruzko Legearen testu bateginaren 17.6 artikuluan aipatzen diren eskakizunak betez gero.
    c) Kasu horietan, titularren baimen espresua beharko da, eta jabeen batzarrari dagokio kalte eta galerengatik zenbateko kalte-ordaina dagokion zehaztea, titular horiekin ados jarrita eta jabe guztien hiru bostenaz osatutako gehiengoz onartuta. Partizipazio-kuota berriak zehazteko eta egin behar diren obren nondik norakoak erabakitzeko desadostasunak izanez gero, jabeen batzarrak erabakia hartu beharko du, gehiengo berdinarekin. Horri dagokionez, interesdunek bitartekaritza edo teknikarien irizpena ere eskatu ahal izango dute, Legean ezarritakoaren arabera.

    11. Artikulua
    (Indargabetuta)

    12. Artikulua
    (Indargabetuta)

    13. Artikulua. Erkidegoaren gobernu-organoak

    1. Erkidegoaren gobernu-organoak hurrengoak dira:
    a) Jabeen batza.

    b) Presidentea, eta, hala denean, presidenteordeak.
    c) Idazkaria.

    d) Administratzailea.
    Estatutuetan, edo jabeen batzan gehiengoz hartutako erabakiaren ondorioz, erkidegoa gobernatzeko beste organo batzuk ezar daitezke; horrek ez ditu inola ere urrituko lege honek aurrekoei hirugarrenen aurka eratxikitzen dizkien eginkizunak eta erantzukizunak.

    2. Presidentea jabeen artean izendatuko da hautaketa bidez, edo, modu subsidiarioan, txandaka nahiz zozketa bidez. Izendapena bete beharrekoa izango da; dena den, kargua hartu eta hurrengo hilabetean, izendatutako jabeak epaileari eska diezaioke bera kargutik kentzeko, horretarako egoki iruditzen zaizkion arrazoiak azalduz. Epaileak, 17.3.a artikuluan ezarritako prozeduraren bitartez, behin betiko erabakiko du bidezkoa dena, eta ebazpen berean adieraziko du nor izango den, hala denean, karguan diharduen presidente horren ordezkoa, harik eta ebazpen judizialak ezarritako epean beste izendapen bat egin arte.
    Era berean, epailearengana jotzeko aukera izango da, edozein arrazoiren ondorioz batzarrarentzat ezinezkoa bada erkidegoaren presidentea izendatzea.

    3. Presidenteak, lege-aginduz, erkidegoa ordezkatuko du, epaiketan nahiz epaiketatik kanpo, erkidego horri dagozkion arazo guztietan.

    4. Presidenteordeak izatea aukerakoa izango da. Horiek izendatzeko prozedura eta presidentea izendatzekoa berberak izango dira.
    Presidenteordeak edo, bestela, presidenteordeek, euren hurrenkeraren arabera dihardute, presidentearen ordezko gisa bera absente dagoenean, kargua hutsik dagoenean edo hori betetzea ezinezkoa denean; presidenteordeek, halaber, presidenteari laguntza ematen diote, jabeen batzarrak ezarritako moduan, presidenteak bere eginkizunetan diharduenean.

    5. Erkidegoaren presidenteak beteko ditu idazkariaren eta administratzailearen eginkizunak, salbu eta estatutuen aginduz edo jabeen batzarrak gehiengoz hartutako erabakiaren ondorioz, kargu horiek presidentetzatik bananduta bete behar direnean.

    6. Pertsona berberak izan ditzake idazkariaren eta administratzailearen karguak; bestela, modu independentean izenda daitezke bi-biok.
    Edozein jabek bete dezake administratzailearen kargua, eta, hala denean, idazkari-administratzailearena ere. Halaber, kargu hori bete dezakete bestelako pertsona fisikoek, horretarako behar besteko lanbide-gaitasuna badute, eta legeak eginkizun horiek egiteko baimena eman badie. Modu bertsuan, korporazioek eta bestelako pertsona juridikoek kargu hori bete dezakete, antolamendu juridikoak ezarritako baldintzetan.

    7.  Erkidegoaren estatutuek kontrakoa xedatzen dutenean izan ezik, gobernu-organoen izendapena urtebeterako egingo da. Izendatuak euren kargutik enkaitu daitezke, euren agintaldia bukatu baino lehen, baldin eta jabeen batzarrerako deialdi berezia egin eta, bertan, hala erabakitzen bada.

    8. Eraikineko etxebizitza edo lokalen jabeak ez badira lau baino gehiago, horien administrazio-araubidea Kode Zibilaren 398. artikuluan ezarritakoa izan daiteke, estatutuek hori beren beregi ezartzen badute.

    14. Artikulua. Jabeen Batzaren Funtzioak

    Jabeen batzarrari dagokio:
    a) Aurreko artikuluan aipatutako karguetan arituko direnak izendatu eta kargutik enkaitzea, eta pisu edo lokalen titularrek haien jardunaren aurka jartzen dituzten erreklamazioak ebaztea.
    b) Aurreikusteko moduko gastu eta sarreren plana, eta horiei dagozkien kontuak onestea.
    c) Aurrekontuak eta finka konpontzeko obra guztien betearazpena onestea, horiek arruntak izan zein bereziak izan; eta presako neurrien berri izatea, administratzaileak halakoak hartu baditu, 20.c) artikuluan xedatutakoarekin bat etorriz.
    d) Estatutuak onetsi edo eraldatzea, eta barne araubidearen arauak zehaztea.
    e) Gainerako arazoak aztertu eta erabakitzea, horiek erkidegoarentzat interes orokorrekoak diren heinean; eta beharrezko edo komenigarri diren neurriak hartzea, guztiontzako zerbitzua hobea izan dadin.

    15. Artikulua. Jabeen Batzara joatea 

    1. Jabeen batzarrera joango dira jabeak eurak edo haien legezko nahiz borondatezko ordezkariak; borondatezko ordezkaritza egiaztatzeko, nahiko izango da jabeak sinatutako idazkia.
    Pisu edo lokal bat hainbat jaberi badagokie indibisoan, horiek ordezkaria izendatuko dute, batzetara joan dadin eta botoa eman dezan.
    Etxebizitza edo lokalaren gainean gozamena izanez gero, jabe soilari dagokio batzarrera joan eta bertan botoa ematea. Jabeak kontrakoa adierazten ez duen bitartean, jabe horren ordezkaria gozamenduna izango da; eskuordetza berariazkoa izan beharko da, 17. artikuluaren lehenengo erregelako erabakiak hartu behar direnean, edo obra bereziak nahiz horien hobekuntza erabaki behar denean.

    2. Batzarraren hasieran, jabe batzuek ez badituzte ordaindu erkidegoarekin mugaeguneratutako zor guztiak, eta zor horiek ez badituzte epaiketa bidez aurkaratu edo zorrean duten kopurua ez badute epailearen nahiz notarioaren zainpean utzi, orduan jabe horiek eztabaidetan parte har dezakete, baina ez dute boto-eskubiderik izango. Batzarraren aktak jasoko du zein jaberi kendu zaion boto-eskubidea; jabe hori eta berak erkidegoan duen partaidetza-kuota ez dira zenbatuko, lege honetan ezarritako gehiengoak lortzeko.

    16. Artikulua. Jabeen Batzaren Bilketa

    1. Jabeen batza, gutxienez, urtean behin bilduko da, aurrekontuak eta kontuak onesteko; bestelakoetan ere bilduko da, presidenteak komenigarri baderitzo, edo jabeen laurdenak edo partaidetza-kuoten 100eko 25 gutxienez ordezkatzen duten jabeek hala eskatzen dutenean.

    2. Batzarrerako deialdia presidenteak egingo du, eta, hori izan ezean, bilerako sustatzaileek; deialdian adieraziko da zein gai eztabaidatuko den, zein tokitan, eta zein egunetan eta ordutan, lehenengo deialdian, eta, beharrezkoa izanez gero, bigarren deialdian. Zitazioak egingo dira 9. artikuluan ezarritako moduan. Deialdian adieraziko da, orobat, nor diren erkidegoarekin mugaeguneratutako zor guztiak ordaindu ez dituzten jabeak; bertan ohartaraziko da horiek guztiek boto-eskubiderik ez dutela izango, 15.2 artikuluko kasuak gertatzen badira.
    Edozein jabek jabeen batzarrari eska diezaioke, erkidegoarentzat interesgarri izan daitekeen gai bat aztertu eta horren gainean iritzia emateko. Horretarako, presidenteari idazkia bidaliko dio, eta idazki horretan argi eta garbi adieraziko dio zein gai nahi duen jorratu; presidenteak gai horiek sartuko ditu, hurrengo batzarra zein izan eta batzar horren gai-zerrendan.
    Batzordearen bileran lehenengo deialdian ez bada partaidetza-kuotaren gehiengoa ordezkatzen duten jabeen gehiengoa azaltzen, bileraren bigarren deialdia egingo da, oraingo honetan quorumari lotuta egon gabe.
    Batzordea bigarren deialdian bilduko da lehenengo zitazioan adierazitako lekuan, egunean eta orduan, eta aurreko deialdia amaitu eta ordu erdi bat igaro bada, egun berean egin ahal izango da. Lehenengo zitazioan ezer adierazi ezean, batzarrerako deialdia berriz egingo da, artikulu honetan ezarritako betekizunekin bat etorriz, egin gabeko batzarra zein egunetan izan eta egutegiko hurrengo zortzi egunen barruan; kasu horretan, zitazioak, gutxienez, hiru eguneko aurrerapenarekin egin beharko dira.

    3. Aurreko batzar arrunterako zitazioa, gutxienez, sei eguneko aurrerapenarekin egin beharko da; batzar berezien kasuan, zitazioa behar besteko aurrerapenarekin egin behar da, interesdun guztiek horren berri izan dezaten. Batzarra baliozkotasunez bildu ahal izango da, nahiz eta presidenteak horretarako deialdirik egin ez, baldin eta jabe guztiak bilduta badaude eta hori erabakitzen badute.

    17. Artikulua. Jabeen Batzaren Erabakiak

    Jabeen batzarrak erabakiak hartzen dituenean, honako arau hauek bete behar dira:

    1. Edozein jabek hala eskatuz gero, erkidegoa osatzen duten jabeen herenak erabaki dezake, baldin eta partizipazio-kuoten herena ordezkatzen badute: otsailaren 27ko 1/1998 Errege Lege-dekretuan araututako telekomunikazio-zerbitzuak eskuratzeko azpiegitura erkideak jartzea (1/1998 Errege Lege-dekretua, otsailaren 27koa, eraikinetan telekomunikazio-zerbitzuak eskuratzeko azpiegitura erkideak ezartzearen gainekoa); edo egun daudenak egokitzea, edota energia berriztagarriak aprobetxatzeko sistema erkideak edo pribatiboak jartzea, edo energiaren hornidura kolektibo berriak eskuratzeko beharrezkoak diren azpiegiturak jartzea;.
    Azpiegitura erkide horiek jarri nahiz egokitzeko, edota gerogarrenean horiek artatu eta iraunarazteko, kostu batzuk badaude, erkidegoak ezin dizkie kostu horiek jasanarazi jabeen batzarrean erabaki horren aldeko botoa beren beregi eman ez duten jabeei. Hala eta guztiz ere, geroago, jabe horiek telekomunikazioko zerbitzuak edo energia-hornidurak eskuratzeko eskaria egiten badute eta, hori onartuz gero, azpiegitura berriak edo aurrekoetan egindako egokitzapenak aprobetxatu ahal badituzte, horretarako baimena eman dakieke, eurei dagokien zenbatekoa ordaintzen badute; zenbateko hori behar bezala eguneratuko da, dagokion legezko interesa aplikatuz.
    Aurreko lerroaldean artapen-gastuen eta mantentze-lanen gastuen inguruan ezarritakoa gorabehera, jarritako azpiegitura berria elementu erkidetzat hartuko da, lege honetan ezarritako ondoreetarako.

    2. 10.1.b) artikuluan xedatutakoa eragotzi gabe, obrak egin edo zerbitzu erkide berriak ezarri behar direnean oztopo arkitektonikoak ezabatzeko –oztopo horiek desgaitasunak dituzten pertsonak eraikinera sartu eta bertatik ibiltzea eragozten dutelako– edota igogailu-zerbitzuak jartzeko, nahiz eta horren ondorioz titulu eratzailea edo estatutuak aldarazi behar izan, nahitaezkoa izango da jabe gehienek erabakiaren aldeko botoa ematea, eta jabe horiek partizipazio-kuota gehienak ordezkatzea.
    Irisgarritasun-obrak egiteko erabakiak baliodunak direnean, erkidegoak gastuak ordaindu beharko ditu, nahiz eta zenbatekoa, urtean jasanarazia, gastu erkideen ohiko hamabi hilerokoa baino handiagoa izan.

    3. Atezaindegia, atezaintza, zaintza nahiz interes orokorreko beste zerbitzu erkideak ezartzeko edo kentzeko beharrezkoa izango da, horren ondorioz titulu eratzailea edo estatutuak aldatu behar edo ez, jabe guztien hiru bostenak erabakiaren aldeko botoa ematea, baldin eta jabe horiek, aldi berean, partizipazio-kuoten hiru bostena ordezkatzen badute.
    Araubide horixe bera aplikatuko zaio higiezinean berariazko erabilera bat esleituta ez duten elementu erkideen errentamenduari eta 1. paragrafoan sartzen ez diren ekipo edo sistemak ezarri edo ezabatzeari, betiere xedea higiezinaren energia-efizientzia edo efizientzia hidrikoa hobetzea izanik. Azken kasu horretan, adierazitakoaren arabera behar bezala hartu diren erabakiek jabe guztiak behartzen dituzte. Dena den, ekipo edo sistema horiek aprobetxamendu pribatiboa baldin badute, nahikoa izango da, erabakia hartzeko, erkidegoko jabeen herenak alde bozkatzea, baldin eta jabe horiek partizipazio-kuoten herena ordezkatzen badute; kasu horretan, paragrafo horretan xedatzen den sistema aplikatuko da kostuak jasanarazteko.

    4. Jabe batek ere ezin du eskatu instalazio, zerbitzu edo hobekuntza berririk, non eta ez diren beharrezkoak ondasun higiezinaren kontserbazio, bizigarritasun, segurtasun eta irisgarritasun egokiarentzat, higiezinaren izaera eta ezaugarriak kontuan hartuta.
    Hala ere, jabe guztien hiru bostenak (betiere jabe horiek, aldi berean, partizipazio-kuoten hiru bostena ordezkatzen badute) emandako aldeko botoaren bidez hartutako erabakiak baliodunak direnean ondasun higiezinaren kontserbazio, bizigarritasun, segurtasun eta irisgarritasun egokiarentzat beharrezkoak ez diren berrikuntza, instalazio berri, zerbitzu edo hobekuntzak egiteko, jardun horien alde ez dagoenak ez du betebeharrik izango, eta ez da haren kuota aldatuko, nahiz eta alde ez dagoen horri hobekuntza edo abantaila kentzea ezinezkoa izan, betiere exijitu ezin direnean eta instalazio-kuotak gastu arrunten hiru hileko arrunten zenbatekoa gainditzen badu. Berrikuntzaren alde ez dagoenak, edozein unetan, berrikuntzaren abantailetan parte hartu nahi badu, bere kuota ordaindu beharko du berrikuntza-eta mantentze-lanetako gastuetan; gastuok behar bezala eguneratuko dira, dagokion legezko interesa aplikatuz
    Berrikuntza batek baliaezin utzi behar badu eraikinaren zati bat jabe batek erabili eta lupertzeko, ezingo da egin haren baimen espresik gabe

    5. Eraikinaren aparkalekuan erabilera pribaturako ibilgailu elektrikoak kargatzeko puntu bat ezartzeko, erkidegoari aldez aurretik jakinaraztea nahikoa izango da, baldin eta puntu hori garaje-plaza indibidual batean kokatuta baldin badago. Instalazio horren kostua eta eragiten duen elektrizitate-kontsumoa puntua jartzeko zuzeneko interesa dutenek ordaindu beharko dute.

    6. Artikulu honetan berariaz arautu ez diren erabakiei dagokienez, jabetza horizontalaren eratze-tituluan edo erkidegoaren estatutuetan ezarritako arauak onartzea edo aldatzea eragiten badute, jabe guzti-guztiak ados jarrita hartu behar dira baliodunak izateko, betiere jabe horiek partizipazio-kuota guztiak ordezkatzen badituzte.

    7. Gainerako erabakiak baliodunak izan daitezen, nahiko izango da jabe gehienek erabakiaren aldeko botoa ematea, jabe horiek partizipazio-kuota gehienak ordezkatzen badituzte. Bigarren deialdian, erabakiak baliodunak izango badira, bertara joan diren jabe gehienek erabaki horien aldeko botoa eman behar dute eta jabe horiek bertan dauden partizipazio-kuoten erdia baino gehiago ordezkatu behar dute.
    Aurreko paragrafoetan ezarritako prozeduren bitartez gehiengo egokia lortu ezin denean, interesdunak epailearengana jo dezake, bigarren batzarra egin denetik hilabeteko epean; aurka jarri direnei zitazioa egin eta gero, epaileak entzun egingo die esateko dutena, eta, ondoren, ekitatez, bidezkoa dena ebatziko du, hogei eguneko epean, eskaria egin zaionetik zenbatuta, eta kostuen ordainketari buruzko irizpena ere emango du

    8. Jabeen batzarrean erabakiaren alde espresuki bozkatu ez duten jabeei zerbitzuaren kostua jasanarazi ezin zaien kasuetan izan ezik, edo aldaketa edo erreforma aprobetxamendu pribatiborako egiten den kasuetan izan ezik, aldeko bototzat hartuko dira batzarrean ez dauden jabeen botoak, betiere jabe horiei deialdiaren berri eman bazitzaien eta, bertaratuek hartutako erabakia jakinarazitakoan (9. artikuluan ezarritako prozedurari jarraituz), ez badiote adierazten erkidegoaren idazkari denari ez daudela ados, komunikazio bidez, 30 egun naturaleko epean eta komunikazio hori hartu izana egiaztatzeko modua ematen duen eran.

    9. Artikulu honen arabera baliodun eran onartutako erabakiak bete beharrekoak dira jabe guztientzat.

    10. Obren izaerari buruz desadostasuna izanez gero, jabeen batzarrak bidezkoa dena erabakiko du. Era berean, interesdunek bitartekaritza edo teknikarien irizpena eskatu ahal izango dute, legean ezarritakoaren arabera.

    11. Ondasun higiezinean egindako edo egin beharreko hobekuntzen ondorioz gastuak banatu behar direnean, gastuon zenbatekoa eska daitekeen unean jabe denak ordaindu beharko ditu» 

    18. Artikulua. Jabeen Batzaren akordioen aurka egitea 

    1. Jabeen batzarrak erabakiak hartu eta gero, erabaki horiek auzitegietan aurkara daitezke, prozedurari buruzko legeria orokorraren arabera, hurrengo kasuetan 
    a) Erabakiak legearen aurkakoak edo jabeen erkidegoaren estatutuen aurkakoak direnean.
    b) Erabakiak oso kaltegarriak direnean, erkidegoaren beraren interesentzat, nahiz eta jabe batentzat edo batzuentzat onuragarriak izan.
    c) Erabakiek kalte larria eragiten diotenean jabe bati, baldin eta jabe horrek ez badu kaltea jasateko betebehar juridikorik, edo erabakiak eskubideaz abusatuz hartu badira.

    2. Erabaki horiek aurkaratzeko legitimazioa izango dute jabeek, baldin eta batzan euren botoa salbatu badute, edozein arrazoiren ondorioz ez badira bertan izan eta boto-eskubidea bidegabe kendu bazaie. Batzarraren erabakiak aurkaratzeko, jabeak ordainduta izan behar ditu erkidegoarekin mugaeguneratutako zor guztiak, edo, bestela, aurretiaz, epailearen zainpean utzi behar ditu halakoak. Batzarraren erabakiak aurkaratzeko orduan, erregela hori ez da aplikagarria izango, erabaki horiekin jabeen artean partaidetza-kuotak ezarri edo aldatu nahi badira, 9. artikuluan aipatzen den bezala.

    3. Akzioa iraungi egingo da, jabeen batzarrak erabakia noiz hartu eta hiru hilabeteko epean; salbuespenez, legearen edo estatutuen aurkako egintzen kasuan, akzioa urtebetegarrenean iraungiko da. Jabe absenteen kasuan, epearen zenbaketa hasiko da, 9. artikuluan ezarritako prozedurarekin bat etorriz erabakia komunikatu denetik.

    4. Batzarraren erabakiak aurkaratu arren, aurkaratze horrek ez du eteten erabakion betearazpena; salbuespenez, etendura gertatuko da, demandatzaileak hala eskatuz gero, baldin eta epaileak kautelazko neurri gisa hori erabaki badu, jabeen batzarrak esan beharrekoa entzun eta gero.

    19. Artikulua. Jabeen Erkidegoaren Akta-liburua

    1. Jabeen batzarrak erabakiak hartu eta gero, erabaki horiek akta-liburuan jaso behar dira; jabetza-erregistratzaileak liburu horren eginbideak gauzatuko ditu, erregelamendu bidez ezarritako moduan.

    2. Jabeen batzarra biltzen den bakoitzean, akta egin behar da, eta akta horrek, gutxienez, honako inguruabar hauek jaso behar ditu:
    a) Zein egunetan eta zein tokitan egin den bilera.
    b) Nork egin duen deialdia, eta, hala denean, nortzuk izan diren bilera sustatu duten jabeak.
    c) Ea bilera arrunta den ala berezia; gainera, lehenengo deialdian ala bigarrenean egin den adierazi behar da.
    d) Bertara nortzuk agertu diren eta zein kargu dagokien, bai eta nortzuek bidali duten ordezkaria ere; edozein kasutan, bakoitzari zein partaidetza-kuota dagokion adierazi behar da.
    e) Bilera horretako aztergaiak zeintzuk izan diren.
    f) Zein erabaki hartu den; erabakiaren baliozkotasunerako garrantzitsua baldin bada, adierazi beharko da zein jabek eman duen erabakiaren aldeko botoa eta zeinek, ostera, horren kontrako botoa, bai eta zeintzuk diren horiek guztiek ordezkatzen dituzten partaidetza- kuotak ere.

    3. Akta itxi beharko da, presidentearen eta idazkariaren sinadurekin, bilera bukatutakoan edo egutegiko hurrengo hamar egunetan. Akta ixten denetik, erabakiak betearazteko modukoak izango dira, legeak kontrakoa ezartzen duenean izan ezik
    Bileren akta jabeei bidaliko zaie, 9. artikuluan ezarritako prozedurarekin bat etorriz
    Aktaren akatsak edo okerrak ongitu ahal izango dira, baldin eta aktak zalantzarik gabe adierazten badu zein egun eta tokitan egin den bilera, zein jabe agertu den zuzenean edo ordezkatuta, eta zein erabaki hartu den, betiere, erabakien aldeko eta kontrako botoak, eta boto bakoitzak ordezkatzen duen partaidetza- kuota adieraziz, eta presidentearen eta idazkariaren sinadurak baldin baditu. Ongitze hori gauzatu beharko da, jabeen batzarrak hurrengo bilera izan baino lehenago; bilera horretan, ongitzea berretsi beharko 

    4.  Idazkariak zainduko ditu jabeen batzarrari dagozkion akta-liburuak. Era berean, idazkariak gordeko ditu, bos urteko epean, deialdiak, komunikazioak, ahalordeak eta bileretarako garrantzitsu diren gainerako dokumentuak.

    20. Artikulua. Finka-administratzaileen Funtzioa

    Administratzaileari dagokio:
    a) Etxearen araubide ona, eta horren instalazioak eta zerbitzuak zaintzea; ondore horietarako, titularrei egokiak diren abertimenduak eta ohartarazpenak egin beharko dizkie.
    b
    ) Behar besteko aurrerapenarekin, aurreikusteko moduko gastuen plana prestatzea eta plan hori batzarrari aurkeztea; gainera, gastu horiei aurre egiteko beharrezkoak diren baliabideak proposatu beharko ditu.
    c) Etxearen artapenari eta mantentzeari aurre egitea, presakoak diren konponketak eta neurriak hartuz; halako konponketak eta neurriak hartuz gero, horien berri eman beharko zaio, berehalakoan, presidenteari, edo, hala denean, jabeei.
    d) Hartutako erabakiak betearaztea, obren arloan, eta bidezko diren ordainketak egitea eta kobrantzak jasotzea.
    e) Hala denean, batzarraren idazkari gisa jardutea eta erkidegoaren dokumentazioa zaintzea, hori titularren eskura jarriz.
    f) Batzarrak berari ematen dizkion gainerako eskumenak.

    21. Artikulua. Epaiketa Monitoriok

    1. Etxebizitza edo lokalaren jabeak bete beharko ditu 9. artikuluko e) eta f) idatz-zatiek aipatzen dituzten betebeharrak, batzarrak ezarritako epean eta moduan. Bestela, presidenteak edo administratzaileak, jabeen batzarrak hala erabakitzen badu, epaiketa bidez eska diezaioke betetzea jabeari, prozesu monitorioaren bitartez.
    2. Prozedura monitorioa erabiltzeko, aldez aurretik batzarraren erabakiari buruzko ziurtagiria lortu behar da. Erabaki horretan onartu behar da jabeen erkidegoarekin izandako zorraren likidazioa; erkidegoan idazkari zeregina betetzen duenak egingo du likidazio hori, presidentearen ikus-onespenarekin. Horrez gain, prozedura monitorioa erabiltzeko nahitaezkoa izango da ukitutako jabe guztiei erabakia jakinaraztea, 9. artikuluan ezarritako moduan.
    3. Aurreko paragrafoaren arabera, kopuru zehatza erreklamatzen denean, kopuru horri gehitu behar zaizkio aurretiazko ordainketa-agindeiaren gastuak, baldin eta dokumentu bidez egiaztatzen bada agindei hori egin dela, eta, eskariarekin batera, egintza horien egiaztagiria aurkezten bada.
    4. Etxebizitzaren edo lokalaren aurreko jabeak zorraren ordainketari dagokionez solidarioki erantzun behar dionean, hasierako eskabidea horren aurka bideratu ahalko da, egungo jabearen aurka errepikatzeko eskubidea alde batera utzi gabe. Erreklamazioa egin dakioke, halaber, Erregistroko titularrari, eta horrek ere izango du aurretiaz aipatutako eskubide berbera. Kasu horietan guztietan, hasierako eskaria betebeharpekoetatik edozeinen aurka jar daiteke, edo, bestela, betebeharpeko guztien aurka aldi berean.
    5. Zorduna prozesu monitorioaren hasierako eskariaren aurka jartzen denean, hartzekodunak eska dezake, beharrezkoa den neurrian, haren ondasunen gaineko aurreneurrizko enbargoa, horrekin erreklamaziopeko kopuruari, korrituei eta kostuei aurre egiteko.
    Edozein kasutan ere, epaitegiak aurreneurrizko enbargoa erabakiko du, eta ez da beharrezkoa izango hartzekodunak kauzioa ematea. Edonola ere, zordunak ezerezean utz dezake enbargoa, horretarako banku-abala ematen badu, epaileak dekretatu izan duen kopuru horretan.
    6. Erkidegoari zor zaizkion zenbatekoak erreklamatzeko, prozesu monitorioaren hasierako eskabidean abokatuaren eta prokuradorearen zerbitzu profesionalak baliatzen badira, zordunak profesional horien esku-hartzeak eragindako ordainsariak eta eskubideak ordaindu beharko ditu, betiere Prozedura Zibilaren Legearen 394. artikuluaren hirugarren idatz-zatian ezarritako mugak betez, eta ordainketa-errekerimenduari erantzuten badio zein auzitegian agertzen ez bada ere ordaindu egin beharko du. Aurkakotasuna dagoen kasuetan, kostuen arloko arau orokorrei jarraituko zaie, baina hartzekodunak bere asmoaren guztiz aldekoa den epaia lortzen badu, kostu horietan abokatuaren eta prokuradorearen esku-hartzetik ondorioztatutako ordainsariak gaineratu beharko dira, baita esku-hartzea nahitaezkoa ez bada ere.

    22. Artikulua. Jabeen erkidegoaren erantzukizuna

    1. Jabeen erkidegoak bere zorren gaineko erantzukizuna izango du, hirugarrenei begira, bere aldekoak diren funts eta kreditu guztiekin. Modu subsidiarioan, eta kasuan kasuko jabeari ordainketa-agindeia egin eta gero, hartzekodunak jo dezake prozesuan parte hartu duen jabe bakoitzaren aurka, ordaindu gabeko zenbatekoan jabe horrek duen kuotaren arabera.

    2. Edozein jabe betearazpenaren aurka jar daiteke, baldin eta jabe horrek egiaztatzen badu, aurreko paragrafoak aipatzen duen agindeia gauzatzen den unean, berak ordainduta dituela erkidegoarekin mugaeguneratutako zor guztiak.
    Zordunak ordainketa egiten badu agindeiaren egintzan bertan, berak ordaindu beharko ditu, orobat, une hori arte sortutako kostu guztiak, betiere, berari proportzioz dagozkion zatian.

    23. Artikulua. Jabetza Horizontal-erregimenaren Azkentzea

    Jabetza horizontalaren araubidea azkendu egingo da:

    1. Eraikina suntsitzean, kontrakoa ituntzen denean izan ezik. Suntsipena gertatu dela uste izango da, baldin eta berreraikitze-kostuak finkaren balioaren 100eko 50 gainditzen badu ezbeharra gertatzeko unean, salbu eta kostu horren gaindikina aseguruak estaltzen duenean.
    2. Jabetza horizontala jabetza arrunt edo jabekidetasun arrunt bihurtzean.

    III. KAPITULUA
    ONDASUN HIGIEZINEN EREMU PRIBATUEI BURUZKO ARAUBIDEA

    24. Artikulua.

    1. Kode Zibilaren 396. artikuluan ezarritako jabetza-araubide berezia aplikatuko zaie ondasun higiezinen eremu pribatuei, hurrengo betekizunak betetzen badituzte:
    a) Bi eraikinetan edo gehiagotan integratuta egotea, edo, bestela, elkarren artean independente diren lur-zatietan integratuta egotea, lur-zati horien destino nagusia bada etxebizitza edo lokalak bertan izatea.
    b) Ondasun higiezin horien titularrek edo, etxebizitza nahiz lokalak modu horizontalean zatituta badaude, eskubide horiei atxikita, etxebizitza edo lokal horien titular direnek, jabekidetasun zatiezinean parte hartzea, ondasun higiezinaren bestelako osagai, bide, instalazio edo zerbitzuen gainean.

    2. Aurreko paragrafoan aipatutako ondasun higiezinen eremu pribatuek aukera dute:
    a) Jabeen erkidego bakarra eratzeko, 5. artikuluko bigarren paragrafoan ezarritako prozeduretatik edozeinen bitar tez. Kasu horretan, lege honen xedapenen menpe geratuko dira, eta xedapen horiek oso-osorik aplikatuko zaizkie.
    b) Jabe-erkidegoen elkartze bat eratzeko. Ondore horretarako, elkartutako erkidego berriaren titulu eratzailea egiletsi beharko du eremuko jabe bakarrak, edo, bestela, elkartzea osatu behar duten erkidego guztien presidenteek; azken kasu horretan, jabeen batzek horretarako baimena eman beharko diete presidenteei, erabakia gehiengoz hartuz. Titulu eratzaileak ondasun higiezinen eremua deskribatuko du oso-osorik, bai eta horren osagaiak, bideak, instalazioak eta zerbitzu erkideak ere. Titulu eratzaileak, halaber, elkartutako erkidego bakoitzaren partaidetza-kuota finkatuko du; erkidego horiek guztiek batera erantzukizun eta betebeharra izango dute, elkartutako erkidegoaren gastu orokorrei aurre egiteko. Elkartutako erkidegoaren titulua eta estatutuak Jabetza Erregistroan inskribatu ahal izango dira.

    3. Aurreko idatz-zatian aipatutako erkidegoen elkartzeak izango du, ondore guztietarako, jabe-erkidegoek duten egoera bera, eta lege honen xedapenek eraenduko dute elkartze hori, hurrengo espezialitateekin:
    a) Kontrakoa erabakitzen ez den bitartean, jabeen batzarra osatuko dute elkartzea osatzen duten erkidegoetako presidenteek; presidente horiek ordezkatuko dute erkidego bakoitzeko jabeen multzoa.
    b) Erabakiak hartzeko, lege-aginduz nahitaezkoa bada gehiengo kualifikatua lortzea, beti, erabakia hartu aurretik, kasuan kasuko gehiengo hori lortu beharko da, elkartzea osatzen duten erkidegoetako jabeen batzar bakoitzean.
    c) Batzarrak kontrakoa erabakitzen ez duen bitartean, elkartutako erkidegoari ez zaio aplikatuko lege honen 9. artikuluak erreserba-funtsari buruz xedatutakoa.
    Elkar tutako erkidegoaren gobernu- organoek eskumena izango dute, ondasun higiezinen osagai, bide, instalazio eta zerbitzu erkideen gainean bakarrik. Organo horien erabakiek ezin diete inola ere kalterik egin erkidegoen elkartze hori osatzen duten jabeen batzetako gobernu-organoen ahalmenei.

    4. Lege honetako xedapenak aplikatuko zaizkie 2. paragrafoan aipatutako forma juridikoetatik bat hartzen ez duten ondasun higiezinen eremu pribatuei, aurreko paragrafoan aipatutako espezialitate berberekin; xedapen horiek, betiere, modu subsidiarioan aplikatuko dira, jabekideek euren artean ezartzen dituzten itunei begira.

    XEDAPEN GEHIGARRIA

    1. Autonomia-erkidegoek euren eskumenak erabiliz ematen dituzten xedapenei kalterik egin gabe, 9.1.f) artikuluan araututako erreserba-funtsa honako erregela hauetara egokituko da:
    a) Funtsa eratu beharko da, jabeen batzarrak aurrekontu arrunta onesten duen unean; aurrekontu hori izan behar da xedapen hau indarrean jarri ostekoxeko urte-ekitaldiari dagokiona.
    Jabeen erkidego berriek erreserba- -funtsa eratuko dute, euren lehenengo aurrekontu arrunta onesten dutenean.
    b) Eraketa-unean, funtsaren zuzkidura ez da izango erkidegoaren aurrekontu arrunteko 100eko 2,5 baino txikiagoa. Ondore horretarako, jabeek, aldez aurretik, nahitaezkoak diren ekarriak egin beharko dituzte, bakoitzak bere partaidetza-kuotaren arabera.
    c) Erreserba-funtsa zein ur te-ekitalditan eratu eta horren ostekoxeko ekitaldiari dagokion aurrekontu arrunta onestean, erreserba-funts horren zuzkidura, gutxienez, 9. artikuluan ezarritako kopurua bestekoa izan beharko da.

    2. Erreserba-funtsaren zuzkidura ezin da izan, aurrekontu-ekitaldiko ezein unetan, legez ezarritako gutxienekoa baino txikiagoa.
    10. Aurrekontu-ekitaldian zehar 10. artikuluan aipatzen diren obra edo jardunen gastuetarako funtsetik kendutako zenbatekoak funtsaren zatitzat hartuko dira, haren gutxieneko zenbatekoa kalkulatzeko.
    Hurrengo aurrekontu-ekitaldia hastean, erreserba-funtsetik kendu diren kopuruak berdintzeko behar diren ekarriak egingo dira, aurreko lerroaldean ezarritakoaren arabera.»

    XEDAPEN IRAGANKORRAK

    LEHENENGOA
    Lege honek jabeen erkidego guztietan eraenduko du, erkidego horiek sortzeko unea eta euren estatutuen edukia edozein izanik ere; estatutu horiek ezin izango dira aplikatu, lege honetan ezarritakoaren aurka.
    Lege hau «Estatuko Aldizkari Ofizial »ean argitaratzen denetik zenbatuta, bi urteko epean, jabeen erkidegoek euren estatutuak egokitu beharko dituzte, lege honetan ezarritakoaren arabera, lege honen manuekin bat ez datozen neurrian.
    Bi urte igarota, jabeetatik edozeinek epaiketa bidez eragin dezake xedapen honetan jasotako egokitzapena, 16. artikuluaren 2. paragrafoan aipatutako prozeduraren bitartez.

    BIGARRENA
    Egungo estatutuek pisuka moldaturiko jabetzakasuetan, eroslehentasun- eskubidea eta atzeraeskuratzeko eskubidea ezarri badira jabeen mesederako, eskubide horiek aldatu direla ulertuko da, eta, aldaketaren ondorioz, eskubideok eragingarritasunik gabe geratu direla; salbuespenez, batza berriz biltzen bada eta, batza horretan, gutxienez, titularren 100eko 80 ordezkatzen duten jabe gehienak ados badaude, eroslehentasuneskubide eta atzeraeskuratzeko eskubide horiei eutsi ahal zaie, erkidegoaren kide direnen mesederako.


    AZKEN XEDAPENA
    Indarrik gabe geratzen dira lege honetan ezarritakoaren aurkako xedapenak. 

     

    PDF Deskargatua

    Ezkutatu xehetasunak

  • 8/2013 LEGEA, HIRI BIRGAIKUNTZA, BERREGITE ETA ERABERRITZEARI BURUZKOA
  •  Zati batean aldarazten du Jabego Horizontalaren Legea 

    PDF Deskargatua

    Ezkutatu xehetasunak

  • 83/1980 LEGEA, LANDA-ERRENTAMENDUEI BURUZKOA
  • CAPITULO I. DISPOSICIONES GENERALES DE LOS ARRENDAMIENTOS

    Artículo 1.

    Se considerarán arrendamientos rústicos a los efectos de esta Ley y quedarán sujetos a los preceptos de la misma todos los contratos mediante los cuales se ceden temporalmente una o varias fincas para su aprovechamiento agrícola, pecuario o forestal, a cambio de precio o renta.

    Artículo 2.

    No perderán su naturaleza los contratos a que se refiere el artículo anterior, aunque concurra alguna de las circunstancias siguientes:

    1. Recibir de las partes una denominación distinta de la de arrendamiento.

    2. Incluir, además de las tierra, edificaciones, instrumentos u otros elementos destinados a la explotación.

    3. Consistir el precio en una cantidad alzada para todo el tiempo del arrendamiento o en todo o en parte, en la mejora o transformación del fondo arrendado.

    Artículo 3.

    1. Una misma finca puede ser susceptible de diversos arrendamientos simultáneos cuando cada uno tenga como objeto distintos aprovechamientos compatibles y principales.

    2. Salvo pacto expreso, en el arrendamiento de una finca para su aprovechamiento agrícola o ganadero no se considerarán incluidos los aprovechamientos de otra naturaleza, como la caza o los aprovechamientos forestales.

    Artículo 4.

    1. Los contratos en cuya virtud el dueño del suelo cede, contra un canon o participación fija o variable, su uso por tiempo superior a doce años para plantar y aprovechar viñas, naranjos, olivares u otras especies arbóreas no forestales se regirán por las normas de derecho común y, en particular, con las variaciones en su caso pertinentes en los territorios de derecho especial, por las del artículo 1656 del Código Civil.

    2. Cuando después de terminado el plazo del contrato, continuare el usuario en el uso y aprovechamiento de la finca con consentimiento tácito del cedente, se considerará establecido un arrendamiento por seis años, con posibles tácitas reconducciones por períodos de tres años. La renta, en defecto de acuerdo entre las partes, se determinará conforme a lo dispuesto en la letra a) del apartado 4 del artículo 121.

    Artículo 5.

    No se considerarán arrendamientos rústicos los contratos de recolección de cosechas a cambio de una parte de los productos ni, en general, los de realización de alguna faena agrícola claramente individualizada, aunque se retribuya o compense con una participación en los productos o con algún aprovechamiento singular

    Artículo 6.

    Quedan exceptuados de los preceptos del presente texto legal:

    1. Los arrendamientos entre parientes en línea recta, o entre colaterales hasta el segundo grado, ya lo sean por consanguinidad, por afinidad o por adopción, salvo que se otorguen por escrito con sumisión expresa a esta Ley.

    2. Los celebrados entre los copartícipes o sus cónyuges sobre fincas total o parcialmente pertenecientes a la herencia indivisa, con la misma salvedad que en el supuesto anterior.

    3. La cesión del aprovechamiento de tierras a cambio de servicios prestados fuera de ellas.

    4. Los arrendamientos que por su índole sean solo de temporada, inferior al año agrícola.

    5. Los arrendamientos de tierras labradas y preparadas por cuenta del propietario para la siembra a la que específicamente se refiera el contrato.

    6. Los que tengan por objeto fincas adquiridas por causa de utilidad pública o de interés social, en los términos que disponga la legislación especial.

    7. Los que tengan cualquiera de estos objetos:

    a) Aprovechamientos de rastrojeras, pastos secundarios, praderas roturadas, plataneras, montaneras y, en general, aprovechamientos secundarios distintos siempre de los principales y compatibles con estos.

    b) Aprovechamientos encaminados a semillar o mejorar barbechos.

    c) La caza.

    d) Explotaciones ganaderas de tipo industrial, o locales o terrenos dedicados exclusivamente a la estabulación del ganado

    Artículo 7.

    1. Tampoco se aplicarán las normas de esta Ley a los arrendamientos que tengan por objeto, inicial o posteriormente, fincas en las que concurran alguna de las circunstancias siguientes:

    a) Constituir, conforme a la legislación específica, suelo urbano o suelo urbanizable programado.

    b) Ser accesorias de edificios o de explotaciones ajenas al destino rústico siempre que el rendimiento ajeno al rústico sea notoriamente superior al doble del precio que normalmente corresponda en la comarca o zona a las de su misma calidad o cultivo

    2. Si, vigente el contrato, sobreviniere alguna de las circunstancias determinadas en el apartado anterior, el arrendador podrá poner término al arrendamiento conforme a lo dispuesto en el artículo 83.

    Artículo 8.

    Son nulos los actos realizados en fraude de esta Ley y no impedirán la debida aplicación de la norma que se hubiere tratado de eludir

    Artículo 9.

    1. Son nulas y se tendrán por no puestas las cláusulas que modifiquen en perjuicio del arrendatario las normas de la presente Ley, salvo los casos en que esta expresamente lo autorice

    2. No puede imponerse al arrendatario condiciones o prestaciones diferentes de las que le son propias conforme a lo establecido en esta Ley, ni gastos por reparaciones u otros conceptos que por Ley no le corresponden

    Artículo 10.

    1. El arrendatario tiene derecho a determinar el tipo de cultivo, sin perjuicio de su obligación de devolver la finca, al terminar el arriendo, en el estado en que la recibió y de lo dispuesto sobre mejoras en la presente Ley.

    Serán nulos los pactos que impongan al arrendatario cualquier restricción sobre los cultivos o sobre el destino de los productos, salvo los que tengan por fin evitar que la tierra sea esquilmada o sean consecuencia de disposiciones legales o reglamentarias.

    2. Cuando la determinación del tipo o sistema de cultivo implique transformación de destino solo podrá hacerse de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 61.

    Artículo 11.

    1. Solo serán renunciables los derechos del arrendatario desde el momento en que puedan ser ejercitados. La renuncia deberá constar en documento público.

    2. Los derechos del arrendador son renunciables con arreglo a las normas ordinarias.

    CAPITULO II. PARTES CONTRATANTES.

    Artículo 12.

    1. Para dar fincas en arrendamientos sujetos a esta Ley se exige la misma capacidad que para enajenarlas.

    2. Los padres o tutores podrán dar en arrendamiento las fincas de los menores sujetos a su patria potestad o tutela por termino no superior al que falte a dichos menores para alcanzar la mayoría de edad. Estos arrendamientos serán improrrogables. Expirado el plazo del arrendamiento, el arrendatario tendrá derecho a continuar en posesión de la finca hasta la recolección de la cosecha pendiente.

    Artículo 13.

    Los arrendamientos otorgados por usufructuario, superficiario, enfiteuta y cuantos tengan un análogo derecho de goce sobre la finca se resolverán al extinguirse el derecho del arrendador, subsistiendo el arrendamiento durante el correspondiente año agrícola; también podrán subsistir durante el tiempo concertado en el contrato, cuando este excediere de la duración de aquellos derechos, si a su otorgamiento hubiere concurrido el propietario.

    Artículo 14.

    1. Solo pueden ser arrendatarios y, en caso, subarrendatarios de fincas rústicas los profesionales de la agricultura.

    2. No podrán ser arrendatarios las personas y sociedades extranjeras. Se exceptúan, no obstante:

    a) Las personas y sociedades nacionales de los Estados miembros de la Comunidad Económica Europea.

    b) Las personas y sociedades nacionales de los demás Estados que apliquen a los españoles el principio de reciprocidad en esta materia.

    Artículo 15.

    Se entiende por profesional de la agricultura a los efectos de esta Ley:

    a) La persona mayor de edad o emancipada que se dedique o vaya a dedicarse a actividades de carácter agrario y se ocupe de manera efectiva y directa de la explotación, como agricultor profesional, de acuerdo con lo establecido en el apartado 5 del artículo 2 de la Ley de Modernización de las Explotaciones Agrarias.

    b) Las sociedades cooperativas agrarias de explotación comunitaria de la tierra o de trabajo asociado dentro de la actividad agraria.

    c) Las sociedades agrarias de transformación u otras sociedades civiles, laborales u otras mercantiles, que en caso de que sean anónimas, sus acciones deberán ser nominativas y tengan por objeto exclusivo, conforme a sus estatutos, el ejercicio de la actividad agraria.

    d) Las entidades u organismos de las Administraciones públicas que estén facultados conforme a sus normas reguladoras para la explotación o subarriendo de fincas rústicas.

    Artículo 16.

    1. Se considerará cultivador personal a quien lleve la explotación por sí, o con la ayuda de familiares que con el conviven, sin utilizar asalariados más que circunstancialmente, por exigencias estacionales de la explotación agraria.

    No se perderá la condición de cultivador personal, aunque se utilicen uno o dos asalariados, en caso de enfermedad sobrevenida o de otra justa causa que impida continuar el cultivo personal.

    2. El cultivador personal será considerado en todo caso como profesional de la agricultura a los efectos de esta Ley.

    Artículo 17.

    En los contratos celebrados con quienes no sean profesionales de la agricultura o, aun siéndolo, superen los límites que resulten de la aplicación del artículo siguiente, si el arrendador, previo requerimiento del IRYDA, no hiciese uso en el plazo de treinta días del derecho que le otorga el artículo 76, dicho organismo tendrá la facultad de arrendar la finca, abonando como renta la usual en la comarca en tales casos, y salvo lo dispuesto en el apartado c) del artículo 15 de esta Ley, las fincas serán subarrendadas a personas de las comprendidas en los apartados a) y b) del artículo 15 y preferentemente a los titulares de explotaciones colindantes que no alcancen los límites mínimos de viabilidad.

    Artículo 18.

    1. No podrán ser arrendatarios de fincas rústicas las personas físicas que, por sí o por persona física o jurídica interpuesta, sean ya titulares de una explotación agraria o varias cuyas dimensiones y demás características serán fijadas en las distintas comarcas del país por los órganos competentes de las Comunidades Autónomas o por el Ministerio de Agricultura, sin que puedan exceder en total de quinientas hectáreas de secano o cincuenta de regadío cuando se trate de finca para aprovechamiento ganadero en régimen extensivo el límite máximo será de mil hectáreas si las fincas arrendadas incluyen superficies incultas, calificadas catastralmente como eriales, matorrales y monte bajo dichas superficies no se computarán a los efectos establecidos en este artículo

    2. Respecto del IRYDA y demás entidades públicas, sociedades estatales y organismos autónomos, a que se refieren los apartados c) y d) del artículo 15, no existirá limitación de superficie.

    3. En cuanto a las entidades comprendidas en el apartado b) del artículo 15, el límite se determinará reglamentariamente en función de las características de aquéllas.

    4. Los requisitos de superficie y demás características a que se refiere el apartado 1 de este artículo serán igualmente aplicables a las sociedades mencionadas en el apartado e) del artículo 15. A tal efecto, se considerará que cada socio es arrendatario del número de hectáreas que resulte de aplicar a la superficie total arrendada por la sociedad el porcentaje de participación de aquél en que el capital social.

    5. Si las sociedades no redujeren o anularen la participación del socio en la medida que exceda de los límites señalados en el apartado anterior, a los arrendamientos concertados por las mismas les será de aplicación lo dispuesto en el artículo 17.

    6. En el caso de finca mixtas, para la determinación del máximo total se computará cada hectárea de regadío por diez de secano y cada dos hectáreas de terreno forestal o ganadero por una de secano.

    7. Podrá, no obstante, por una misma persona, tomarse en arrendamiento, previa autorización del IRYDA una finca cuya superficie sea superior a los límites que resulten del desarrollo normativo de los apartados 1 y 3 de este artículo, siempre que constituya una unidad de explotación cuya división menoscabe sustancialmente su rentabilidad.

    8. Cuando se trata de fincas cuyo destino sea forestal y los arrendatarios industrialicen la totalidad de los productos forestales obtenidos en ellas no regirán los limites de superficie establecidos en este artículo, pero corresponderá al Ministerio de Agricultura, Pesca y Alimentación o a los órganos competentes de las Comunidades Autónomas señalar la superficie máxima que se puede tomar en arrendamiento de acuerdo con las características de la empresa y podrá limitar las especies, métodos de plantación y tratamiento silvícola que pretendan utilizarse, cuando puedan alterar el equilibrio ecológico de la zona.

    Esta facultad la ejercerán el Ministerio de Agricultura, Pesca y Alimentación o los órganos competentes de las Comunidades Autónomas por primera vez en el plazo de seis meses a partir de la entrada en vigor de esta Ley.

    Artículo 19.

    1. En el caso de que, durante el arrendamiento, el arrendatario dejare de ser profesional de la agricultura o arrendare explotaciones que rebasen los límites a que se refiere el artículo anterior se aplicará lo dispuesto en el artículo 17.

    2. Los contratos a que se refiere el apartado anterior quedarán convalidados si, antes de que el arrendador o en su defecto, el IRYDA ejercite su derecho, recupera el arrendatario la condición de profesional de la agricultura o se resolvieran o extinguieran otros arrendamientos de modo que las tierras que puedan explotar el arrendatario queden reducidas a los límites permitidos.

    CAPITULO III. FORMA Y PRUEBA DEL CONTRATO.

    Artículo 20.

    Los contratos de arrendamiento podrán convenirse con libertad de forma. Pero la Administración competente establecerá, con las variaciones que para cada comarca se determinen, contratos-tipo para su formalización por escrito, y ellos se harán constar los derechos y obligaciones de ambas partes.

    Estas podrán incorporar al contrato los pactos y condiciones particulares que no sean contrarios a lo dispuesto en esta Ley.

    Artículo 21.

    1. Las partes podrán compelerse recíprocamente al otorgamiento del contrato-tipo correspondientes.

    2. Antes de que el arrendatario entre en posesión de la finca o dentro de los dos meses siguientes las partes podrán compelerse a formalizar inventario que describa el estado de la finca, de las edificaciones y demás bienes incluidos en el arrendamiento. Los gastos del inventario se pagarán por mitad.

    Artículo 22.

    1. Incumbe la carga de la prueba a quien invoque la existencia de estipulaciones que aparten de las normas dispositivas o de las cláusulas que para los arrendamientos correspondientes estén establecidas en el contrato-tipo que corresponda utilizar en la comarca.

    2. Cuando no constare el tiempo o precio convenidos, se presumirá que se concertó por la duración mínima fijada en el artículo 25 de la presente Ley y por el precio que se acostumbre en la comarca.

    3. Salvo pacto expreso en contrario, se presume que el arrendamiento lo es a renta fija.

    Artículo 23.

    El convenio contenido en el contrato-tipo se elevará a escritura pública a instancia de cualquiera de las partes, siendo de cuenta de la que lo solicite todos los gastos que se deriven de ello.

    Artículo 24.

    Por Real Decreto, a propuesta de los Ministerios de Justicia y Agricultura, se organizará un Registro especial de arrendamientos rústicos, el cual pasará a depender en los territorios autónomos de los órganos correspondientes.

    CAPITULO IV. DURACIÓN.

    Artículo 25.

    1. Los arrendamientos tendrán una duración mínima de seis años.

    2. Terminado el plazo contractual, el arrendatario tendrá derecho a una primera prórroga por seis años y a prórrogas sucesivas de tres años cada una, entendiéndose que utiliza este derecho si al terminar el plazo inicial o el de cada prórroga no renuncia a seguir en el arrendamiento, salvo lo dispuesto en el artículo siguiente. No obstante, el arrendatario podrá rescindirlo al termino de cada año agrícola, dando al arrendador una preaviso de seis meses.

    3. En todo caso el tiempo total de prorrogas legales no excederá de quince años, transcurridos los cuales se extinguirá el contrato y el arrendador podrá arrendar nuevamente la finca a quien tuviere por conveniente en los términos señalados por el artículo 14.

    Artículo 26.

    1. Podrá oponerse a cualquiera de las prórrogas establecidas en el artículo anterior el arrendador que se comprometa a cultivar directamente la finca arrendada durante seis años, por sí o por su cónyuge o para que la cultive alguno de sus descendientes mayores de dieciséis años en quien concurra o se proponga adquirir la condición de profesional de la agricultura.

    2. El arrendador que se proponga oponerse a cualquiera de las prórrogas deberá notificarlos fehacientemente el arrendatario o con antelación mínima de un año al comienzo de aquella, expresando la causa de la oposición.

    Artículo 27.

    1. Ejercitado por el arrendador el derecho a la denegación de la prórroga y declarada judicialmente la temeridad de la oposición del arrendatario, se considerará a este poseedor de mala fe desde la fecha en que, a tenor de la sentencia, debió abandonar la finca.

    2. El incumplimiento de las condiciones establecidas en el artículo 26 para oponerse a la prórroga dará derecho al arrendatario a la reanudación del arrendamiento sin computar el tiempo que hubiese durado la interrupción y a que se le indemnicen, en cuantía no inferior a un año de renta, los daños y perjuicios que hubiese sufrido si la causa no es justificada. En todo caso, el arrendatario conservará, si la finca hubiese sido enajenada, los derechos de tanteo, retracto y adquisición preferente, regulados en los artículos 86 y siguientes de la presente Ley.

    Artículo 28.

    1. En los contratos de larga duración éste será al menos de dieciocho años y el arrendador al terminar el plazo pactado, podrá recuperar la finca sin sujeción a ningún requisito o compromiso salvo el de notificarlo fehacientemente al arrendatario al menos con un año de antelación.

    2. Para que surta los efectos reconocidos al mismo en la presente Ley este contrato de larga duración habrá de constar necesariamente por escrito y reconocer al arrendatario la facultad de hacer libremente mejoras útiles, indemnizables al final del contrato.

    3. Si al término del contrato no se recaba la finca por el arrendador, se entenderá el contrato tácitamente prorrogado por tres años, y así sucesivamente, pudiéndose ejercitar, al término de cada prórroga, el derecho de recuperación, previa la notificación establecida.

    Artículo 29.

    El partícipe de la finca arrendada podrá ejercitar independientemente, sobre la porción que se le adjudique a consecuencia de la división, el derecho a la denegación de prórroga.

    Artículo 30.

    El arrendador no podrá ser privado, cuando le corresponda conforme a lo dispuesto en esta Ley, de su derecho a recuperar la finca más que por causa justificada de utilidad pública o interés social y mediante pago del precio justo determinado conforme a las normas de valoración que establece la legislación de expropiación forzosa.

    CAPITULO V. RENTA.

    A. Reglas generales.

    Artículo 31.

    1. La renta se fijará en dinero y será la que estipulen las partes, sin perjuicio de lo que establece la presente Ley en cuanto a actualización y revisión.

    2. Si, no obstante, la fijaren en especie, el contrato será valido, pero cualquiera de las partes podrá exigir la conversión de la renta en dinero, conforme a los criterios establecidos en el artículo 38.

    Artículo 32.

    1. La renta se pagará por años, en la fecha pactada, y, en su defecto, con arreglo a la costumbre del lugar.

    2. Cuando el precio se fije en una cantidad alzada para todo tiempo del arrendamiento, se dividirá por la duración pactada para determinar la cantidad que habrá de ser pagada anualmente como renta a los solos efectos de establecer el momento del pago.

    Artículo 33.

    Queda prohibido el pago anticipado de rentas por más de un año. El arrendatario podrá reclamar el duplo de las cantidades indebidamente anticipadas si demostrase que el arrendador obró de mala fe.

    Artículo 34.

    El pago de la renta se verificará en el lugar y forma pactados y, en su defecto, en la morada o casa del arrendatario.

    Artículo 35.

    1. Todas las cantidades que hubiere de pagar el arrendador y que por disposición legal sean repercutibles al arrendatario podrán ser exigidas por aquél desde el momento en que las haya satisfecho, expresando el concepto, importe y disposición que autorice la repercusión.

    2. El impago de tales cantidades equivaldrá al impago de la renta.

    3. El derecho a repercutir prescribirá al año de haberse efectuado el pago por el arrendador.

    Artículo 36.

    El arrendatario podrá asegurar la producción normal contra riesgo ordinariamente asegurables y el arrendador compelerle a que lo haga. En ambos casos le será posible al arrendatario repercutir contra el arrendador, a partir del momento en que le notifique el seguro concertado, una parte de la prima que guarde, en relación con su importe total, la misma proporción que exista entre la renta y la suma total asegurada.

    Artículo 37.

    Para resolver las cuestiones a que de lugar la fijación de la renta, su actualización o su revisión se estará a lo que dispone la letra a) del apartado 3 del artículo 121.

    B. Actualización.

    Artículo 38.

    1. Podrá acordarse por las partes la actualización de la renta para cada anualidad por referencia al último índice anual de precios percibidos por el agricultor, establecido por el Ministerio de Agricultura, Pesca y Alimentación para los productos agrícolas en general o para alguno o algunas de los productos principales de que sea susceptible la finca, atendidas sus características y la costumbre de la tierra.

    2. Del mismo modo, tratándose de fincas cuyos principales productos sean ganaderos, podrá también referirse la actualización al índice de los precios de alguno o algunos de los productos.

    3. En el caso a que se refiere el apartado 2 del artículo 32 no habrá lugar, salvo pacto escrito en contrario, a la actualización de la renta, sin perjuicio de la revisión que en su caso fuera procedente.

    Artículo 39.

    Cualquiera de las partes podrá en defecto de acuerdo, solicitar del Juez que añada al contrato la cláusula la actualización que corresponda conforme a los criterios señalados en el artículo anterior y previo el procedimiento previsto en la letra a) del apartado 3 del artículo 121.

    C. Revisión.

    Artículo 40.

    Transcurrido el primer año de vigencia del contrato, cualquiera de las partes podrá pedir la revisión de la renta por ser esta superior o inferior a la usual en el lugar para fincas análogas.

    Artículo 41.

    En las revisiones de la renta no se tendrán en cuenta los incrementos de producción imputables a la iniciativa del arrendatario o las mejoras cuyo costo hubiera el anticipado.

    Artículo 42.

    La revisión de la renta solo tendrá efecto respecto de los vencimientos posteriores a la demanda.

    Artículo 43.

    1. Cualquiera de las partes podrá solicitar revisión extraordinaria de la renta o participación por haber cambiado las circunstancias que influyeron en su determinación, dando lugar a una lesión superior al 15 % de la renta justa.

    2. Si se accede a la revisión extraordinaria a solicitud del arrendador el arrendatario podrá optar por la cesación de la relación arrendaticia.

    D. Reducción o exoneración.

    Artículo 44.

    Procederá la reducción e incluso la exoneración de la renta cuando por caso fortuito o fuerza mayor y tratándose de riesgos ordinariamente asegurables, se perdiere antes de terminar todas las operaciones de recolección más de la mitad de los productos que ordinariamente produzca la finca.

    La renta se reducirá en igual porcentaje en que hayan quedado reducidos los productos de la finca, teniéndose siempre en cuenta al estimarlos, la indemnización recibida y, en su caso, la repercusión a que se refiere el artículo 36.

    Artículo 45.

    Para que el arrendatario pueda ejercitar el derecho de reducción o exoneración es necesario que notifique fehacientemente el siniestro al arrendador en el plazo de treinta días desde que se produzca, y que actúe con diligencia a fin de conseguir, en su caso, la efectividad de cualquier indemnización a que pudiera haber derecho.

    Artículo 46.

    Cualquier menoscabo o deterioro de la finca que disminuya su productividad, aunque esté causado por obra permitida o impuesta al arrendador por la Ley, dará derecho al arrendatario para solicitar la reducción de la renta en proporción a la disminución y durante el tiempo que dure ésta, salvo en el caso de que el menoscabo o deterioro sea imputable a culpa o negligencia del arrendatario.

    CAPITULO VI. GASTOS Y MEJORAS.

    A. Reglas generales.

    Artículo 47.

    1. Arrendador y arrendatario están obligados a permitir la realización de las obras, reparaciones o mejoras que deba o pueda realizar la otra parte contratante.

    2. Tales reparaciones o mejoras se realizarán en la época del año y circunstancias que menos perturben, salvo las que no puedan diferirse.

    Artículo 48.

    Incumben al arrendador las obras, mejoras o inversiones que, por Ley o resolución judicial o administrativa firme, hayan de realizarse precisamente sobre la finca arrendada, a salvo lo que especialmente se disponga en la Ley o resolución que imponga las obras, mejoras o inversiones.

    Artículo 49.

    Incumben al arrendatario las demás inversiones o mejoras impuestas al empresario agrario.

    Artículo 50.

    El arrendatario puede hacer desaparecer las paredes, vallados, setos vivos o muertos, zanjas u otras formas de cerramientos o cercado del predio arrendado si separan dos o más fincas integradas en una misma unidad de explotación siempre que, de no contar con el consentimiento del propietario, garanticen suficientemente, a juicio del IRYDA, la reposición del cercado o cerramiento y queden mojones o hitos que haga indiscutibles los linderos.

    Artículo 51.

    Se presume que las mejoras hechas en la tierra han sido realizadas por el arrendatario, salvo prueba en contrario.

    B. Gastos necesarios.

    Artículo 52.

    El arrendador, sin derecho a elevar por ello la renta, realizará todas las obras y reparaciones necesarias con el fin de conservar la finca en estado de servir para el aprovechamiento o explotación a que fue destinada al concertarse el contrato.

    Artículo 53.

    Cuando por causa de fuerza mayor la finca arrendada sufra daños no indemnizados cuya reparación tenga un coste superior a una anualidad de renta no estará obligado el arrendador a dicha reparación y el arrendatario podrá optar por rescindir el contrato o continuar el arriendo con la disminución proporcional de la renta a que hubiere lugar.

    Artículo 54.

    1. Si, requerido el arrendador, no realizarse las obras a que se refiere el artículo 52, el arrendatario podrá optar por compelerle a ello judicialmente, resolver el contrato, obtener una reducción de la renta proporcional a la de la productividad de la finca o realizarlas por cuenta propia, pudiendo reintegrarse mediante compensación con las rentas pendientes a medida que vayan venciendo, siempre que en este último caso obtenga informe previo favorable del IRYDA sobre la necesidad e importe de las obras

    2. Podrá además el arrendatario reclamar indemnización de los daños y perjuicios causados por el incumplimiento del arrendador.

    Artículo 55.

    Si se trata de reparaciones tan urgentes que no pudiera sin daño inminente o grave incomodidad esperarse al resultado del requerimiento, podrá el arrendatario realizarlas inmediatamente con derecho de reintegro y sin perjuicio del que le asiste para compensar su importe con las rentas que vayan venciendo, siempre que obtenga en este último caso la aprobación del IRYDA en cuanto a la necesidad e importe de las obras realizadas.

    Artículo 56.

    Las obras de reparación que tengan su origen en daño doloso o negligente producido por el arrendatario o persona que trabajen en la finca bajo su dependencia serán de su cargo, sin perjuicio de lo dispuesto en la causa 5 del apartado 1 del artículo 75.

    C. Mejoras útiles y sociales.

    Artículo 57.

    1. Son mejoras útiles las obras incorporadas a la finca arrendada que aumenten, de modo duradero, su producción, rentabilidad o valor agrario.

    2. Son mejoras de carácter social las que, quedando igualmente incorporadas a la finca, faciliten la prestación del trabajo en condiciones de mayor comodidad o dignidad o tengan por objeto la promoción de las trabajadores. Las mejoras de carácter social estarán sujetas al mismo régimen que las útiles.

    Artículo 58.

    1. El arrendador puede por sí solo realizar en la finca, previa autorización del IRYDA oído el arrendatario, cualquier mejora de las determinadas en el apartado 1 del artículo anterior, siempre que no menoscabe por ella su rendimiento ni el uso agrícola a que ha sido destinada en el arrendamiento y sin perjuicio del derecho del arrendatario a la reducción de la renta mientras duren las obras y a la indemnización de los demás daños y perjuicios que se le causen.

    2. Realizada la mejora, el arrendador tendrá derecho a elevar la renta en proporción a la mayor productividad o rentabilidad conseguida, según determinación de IRYDA.

    3. En el caso especial de plantaciones forestales o aprovechamientos más intensos del arbolado, se estará a lo dispuesto en el artículo 34 de la Ley 5/1977, de 4 de enero, sobre Fomento de la Producción forestal.

    Artículo 59.

    1. Notificada por el arrendador la nueva renta que corresponde a la finca mejorada, dentro de los tres meses siguientes a la notificación el arrendatario tendrá derecho a su elección:

    a) A continuar en la relación arrendataria, ateniéndose a la renta notificada.

    b) A que cese la relación arrendaticia.

    c) A que no se eleve la renta restringiendo el arrendamiento a una parte de la finca que, teniendo en cuenta la nueva rentabilidad de la tierra, corresponda con la renta vigente antes de las obras siempre que a juicio del IRYDA, la tierra restante pueda ser objeto con independencia de explotación viable.

    d) A que cese, con la correspondiente reducción de renta, la relación arrendaticia respecto de las fincas o parte de fincas afectadas por la transformación de cultivos, siempre que a juicio del IRYDA la tierra restante pueda ser objeto con independencia de explotación viable.

    Si el arrendatario eligiese cesar en la relación arrendaticia respecto de toda o parte de la finca, conforme a los párrafos b) o d) de este apartado, podrá exigir al arrendador una indemnización equivalente a la que le correspondería en caso de expropiación de la finca o parte de la finca que devuelva.

    2. Si el arrendatario no comunica otra cosa al arrendador dentro de los tres meses, se entiende que opta por continuar en el arrendamiento sujetándose a la nueva renta.

    Artículo 60.

    El arrendatario podrá realizar las mejoras útiles y sociales a que se refiere el artículo 57, siempre que no menoscaben el valor de la finca.

    Para llevarlas a cabo el arrendatario comunicará por escrito previamente al arrendador el plan circunstanciado de las mejoras proyectadas, que se entenderán consentidas por el último si no da respuesta en el término de un mes. En caso de expresar oposición, el arrendatario podrá emprender las obras con informe favorable del IRYDA, oído el arrendador.

    Artículo 61.

    1. Cuando se trata de mejoras que supongan una transformación de la finca por variar su destino productivo, como la puesta en regadío, roturación y otras semejantes que lleven consigo una inversión superior a nueve anualidades de renta y el arrendador no las realizare, previamente requerido por el arrendatario, podrá éste acometerlas por sí, previa autorización del IRYDA, con tal que a juicio de éste, se garantice la terminación de las obras en el plazo previsto.

    2. En este supuesto quedara en suspenso durante nueve años y por una sola vez durante la vigencia de la relación arrendaticia la facultad del arrendador de recuperar la finca por expiración del período contractual o de cada una de las prórrogas legales. Cuando por razones excepcionales de fuerza mayor o impedimento físico u otras análogas el arrendatario no pudiere atender el cambio de explotación que la mejora trae consigo podrá entonces subarrendar a quien tenga aptitud legal para se arrendatario.

    3. Estas obras sólo se autorizarán:

    a) Si se aumenta, al menos y como consecuencia de ellas, en un 50 % el valor agrario.

    b) Y cuando se inicien dentro del período contractual en los primeros doce años de prórrogas.

    Artículo 62.

    1. Terminado por cualquier causa el arrendamiento, el arrendatario podrá optar:

    a) Por retirar las mejoras realizada por él, si la finca no sufriere deterioro.

    b) Por exigir al arrendador que, a elección de éste, se le abone, en compensación por las mejoras, bien el mayor valor que por causa de las mejoras subsiguientes tengan entonces la finca, bien el coste actual que supondría la realización de la que todavía subsisten en el estado en que se encuentren.

    2. Si el arrendatario exige que se le abonen las mejoras se determinará por acuerdo entre las partes o, en su caso, por resolución judicial la cantidad que deba ser reembolsada por el arrendador, así como la renta que correspondería a la finca mejorada.

    Si el arrendador no cumpliese su obligación de abonar las mejoras el arrendatario podrá reclamar judicialmente el pago o continuar en el arrendamiento con facultad de subarriendo en los supuestos excepcionales previstos en el apartado 2 del artículo 61, mientras no se le liquide la deuda, abonando solamente la renta pactada, con la actualización que corresponda, y aplicará a la compensación de lo que se le adeude la diferencia hasta la mayor renta determinada para la finca como consecuencia de la mejora.

    Artículo 63.

    Las partes no podrán pactar en el contrato que el arrendador recupere la finca arrendada con sus mejoras sin indemnización ni, en general, modificar los derechos reconocidos al arrendatario en materia de mejorar, sin perjuicio de lo dispuesto sobre éstas en el artículo 2 circunstancia 3, de esta Ley.

    Artículo 64.

    El arrendatario tendrá respecto de las cantidades que haya de pagarle el arrendador, los mismos privilegios y garantías que el acreedor refaccionario.

    Podrá pedir la anotación preventiva presentando contrato escrito o también en virtud de resolución judicial dictada en el expediente previsto en los artículos 61 y siguientes de la Ley Hipotecaria en los casos en que la finca estuviese sujeta a cargas o derechos reales inscritos y en el cual el arrendador tendrá el mismo tratamiento procesal que los demás titulares de derechos reales inscritos. Las costas y gastos serán de cuenta del arrendatario.

    Artículo 65.

    El arrendatario resarcirá al arrendador de la elevación de la contribución o de cualquier otro gasto o desembolso que le ocasione la realización por aquél de las mejoras, en tanto no quede el gasto compensado con una mayor rentabilidad efectiva en favor del arrendador.

    Artículo 66.

    Tanto el propietario como el arrendatario pueden participar en las mejoras promovidas o fomentadas por la Administración, aplicándose a las relaciones entre aquéllos lo establecido en los artículos anteriores.

    Artículo 67.

    La parte que perciba subvenciones oficiales no podrá incluirlas en la cuenta de las mejoras.

    Artículo 68.

    Las mejoras útiles o sociales que vengan impuestas se regirán por lo dispuesto en esta Ley, a salvo lo que establezca la Ley que imponga la mejora.

    D. Mejoras suntuarias.

    Artículo 69.

    1. Tanto el arrendador como el arrendatario pueden, a su costa, realizar sobre la finca las mejoras de mero lujo, adorno o recreo que tengan por conveniente, siempre que no sufran detrimento los intereses de la otra parte.

    2. Al finalizar el arrendamiento, el arrendatario podrá llevarse los adornos con que hubiera embellecido la finca, si ésta no sufriera deterioro. El arrendador podrá en todo caso exigírselo.

    CAPITULO VII. SUBARRIENDO, CESIÓN Y SUBROGACIÓN.

    Artículo 70.

    Son nulos los subarriendos o las cesiones, totales o parciales de los derechos del arrendatario. Sin perjuicio de la nulidad, tales actos serán además, causa de desahucio, sin que puedan ser convalidados por el consentimiento del arrendador.

    Artículo 71.

    No obstante lo dispuesto en el artículo anterior, quedan autorizados sin necesidad de consentimiento del arrendador:

    a) El subarriendo entre labradores o ganaderos residentes en la comarca sobre fincas hasta entonces integradas en la explotación del arrendatario, siempre que se produzcan circunstancias extraordinarias ajenas a su voluntad que impidan temporalmente el cultivo de las fincas. La renta del subarriendo no podrá exceder de la del arrendamiento, ni el plazo podrá ser superior a tres años.

    b) El subarriendo, en caso de mejoras, a que se refieren los artículos 61 y 62.

    c) El subarriendo de temporada de la vivienda que sea parte integrante e la finca rústica arrendada y los subarriendos que tengan por objeto aprovechamientos secundarios de la finca. Cuando lo percibido anualmente por el arrendatario como renta, por todos estos subarriendos, exceda de la renta anual del arrendamiento, la mitad de dicho exceso la abonará el arrendatario al arrendador.

    d) Los subarriendos pactados en favor del cónyuge o de descendientes. El arrendatario podrá conceder por escrito al descendiente subarrendatario el derecho de sucederle en el arrendamiento.

    e) La cesión, incluso por precio, al IRYDA o a los Organismos similares de las Comunidades Autónomas.

    f) La aportación del uso y disfrute de la tierra a alguna de las Entidades a que se refiere el apartado b) del artículo 15, sin que ello sea causa de resolución del arrendamiento.

    Artículo 72.

    El cesionario o subarrendatario no podrá entrar en la posesión de la finca sin previa notificación fehaciente del arrendatario al arrendador de la cesión o subarriendo. La omisión de este requisito será causa de resolución del arrendamiento, salvo en el supuesto del apartado c) del artículo anterior.

    Artículo 73.

    1. El arrendatario podrá subrogar en el contrato a su cónyuge o a uno de sus descendientes si en el concurre el mismo carácter de profesional de la agricultura y en su caso, de cultivador personal.

    2. Será requisito indispensable la notificación fehaciente hecha por subrogante y subrogado al arrendador.

    Artículo 74.

    El adquirente de la finca, aun cuando estuviere amparado por el artículo 34 de la Ley Hipotecaria, quedará subrogado en todos los derechos y obligaciones del arrendador.

    CAPITULO VIII. TERMINACIÓN DEL ARRENDAMIENTO.

    A. Resolución.

    Artículo 75.

    El contrato podrá resolverse a instancia del arrendador por alguna de las causas siguientes:

    1. Falta de pago de la renta.

    2. Incumplir gravemente la obligación de mejora o transformación de la finca, si el arrendatario se hubiere comprometido a ello en el contrato.

    3. No explotar la finca, aun parcialmente, o destinarla en todo o en parte a fines o aprovechamientos distintos a los previstos en el artículo 1 de esta Ley.

    4. Subarrendar, ceder o subrogar, salvo en los casos y con los requisitos previstos en esta Ley.

    5. Causar graves daños en la finca, con dolo o negligencia manifiesta.

    6. En los casos de plantaciones o aprovechamientos forestales regulados en el artículo 34 de la Ley 5/1977, de 4 de enero.
    Artículo 76.

    Serán también causas de resolución a instancia del arrendador, por interés social:

    1. Perder el arrendatario su condición de profesional de la agricultura.

    2. No reunir o perder la entidad arrendataria las características a que se refiere el artículo 15, apartados b) a e).

    3. Excederse el arrendatario de los límites que impone el artículo 18.

    4. Infringir normas vigentes en orden a mejoras o cultivos, siempre que la infracción comporte de modo expreso la resolución del contrato.

    5. Las que estén determinadas por leyes especiales.

    Artículo 77.

    En cuanto a la causa tercera de resolución del artículo anterior, la acción de desahucio corresponderá a cualquier arrendador si hubiere más de uno y afectará a la finca entera y no solo al exceso, siendo, en su caso, preferido el arrendador que primero entable la demanda.

    Artículo 78.

    La resolución del derecho del arrendador sobre la finca arrendada facultará al que resulte propietario para pedir la resolución del arrendamiento sin perjuicio de las acciones que correspondan a los que concertaron el arrendamiento.

    B. Sucesión.

    Artículo 79.

    1. En caso de fallecimiento del arrendatario, tendrá derecho a sucederle en el arrendamiento, por orden de preferencia, salvo lo dispuesto en el apartado d) del artículo 71:

    a) El legitimario o cooperador de hecho en el cultivo de la finca que designe el arrendatario en su testamento.

    b) El cónyuge supérstite no separado legalmente o de hecho.

    c) El heredero o legatario que la abrirse la herencia fuere subarrendatario de la finca o cooperador de hecho en su cultivo.

    d) Cualquiera de los restantes herederos.

    2. En todo caso el sucesor habrá de ser profesional de agricultura.

    Artículo 80.

    1. Cuando existieran varias personas con el mismo derecho sucederá en el arrendamiento aquél que elijan por mayoría los que tienen derecho a continuar el arrendamiento. Esta elección será notificada fehacientemente al arrendador antes de los dos meses siguientes al fallecimiento del arrendatario; de no recibirse la comunicación, el arrendador, previo requerimiento para que realicen la elección antes de los quince días siguientes, elegirá al que prefiera.

    2. En el caso de ser varios los arrendatarios, al fallecimiento de cualquiera de ellos, los que le sucedan se integrarán en la relación arrendaticia, sin que por ello se altere el carácter indivisible de ésta. Si no existieren personas con derecho a suceder en el arrendamiento o no lo ejercieren el contrato continuará con los demás arrendatarios.

    Artículo 81.

    La relación arrendaticia no podrá ser objeto de valoración en la sucesión del arrendatario sin perjuicio de computar en la herencia los créditos y deudas que tenga pendientes el fallecido en relación con el arrendamiento

    C. Extinción.

    Artículo 82.

    1. Si la finca dada en arrendamiento se perdiera totalmente por caso fortuito o fuerza mayor, el arrendamiento quedará extinguido, sin derechos a indemnización para ninguna de la partes. En los casos de pérdida parcial, el arrendatario podrá optar entre continuar el arriendo con la reducción proporcional de la renta o pedir la resolución del contrato.

    2. Si la pérdida se debiera a culpa o dolo de una de las partes tendrá la otra derecho a la indemnización correspondiente.

    Artículo 83.

    1. El arrendamiento se extingue y el arrendador podrá instar el desahucio:

    a) Por haber expirado el período contractual, si el arrendatario hubiere renunciado al derecho de prórroga.

    b) Por haber expirado el último período de prórroga legal salvo que hubiera habido tácita reconducción, en cuyo caso esta tendrá la duración establecida en el Código Civil.

    c) Por haber expirado el período de tácita reconducción.

    2. Si, vigente el contrato, sobreviene cualquiera de las dos primeras circunstancias mencionadas en el artículo 7, apartado 1, el arrendador o su causahabiente podrá dar por finalizado el arriendo avisando con seis meses de antelación al arrendatario, que deberá dejar libre la finca a la terminación de año agrícola. En tales casos el arrendatario tendrá derecho a la doceava parte del precio de la tierra, según el que tengan las fincas rústicas de su misma calidad y cultivo en la zona, en concepto de indemnización por las perturbaciones y gastos que le ocasione el cese inmediato, y otro tanto por cada uno de los años que le restarían de vigencia al contrato sin computar las futuras prórrogas y sin que pueda nunca rebasarse el precio total de la finca arrendada, valorada como rústica. Las indemnizaciones por mejoras o gastos realizados hasta el cambio de circunstancias no entrarán a componer las estimaciones de valor referidas y se pagarán aparte, conforme a lo establecido en la presente Ley.

    3. Si sobreviene la tercera de las circunstancias mencionadas en el artículo 7, apartado 1, el arrendador o su causahabiente solo podrá poner término al arriendo, con los mismos requisitos e indemnización determinados en el apartado anterior, en el caso de que se proponga edificar, establecer instalaciones industriales o destinar la tierra o cualquier obra a actividad no agraria. Si en el plazo de un año desde que quede libre el predio no dieren comienzo las obras u operaciones necesarias imputables al arrendador, o se simularen o interrumpieren maliciosamente, podrá el arrendatario obtener judicialmente la reposición en el disfrute de la finca y una indemnización suplementaria no inferior a dos anualidades de renta que los Tribunales determinarán en función de la malicia que aprecien y de los perjuicios ocasionados.

    4. En el juicio que en cualquiera de los supuestos previstos se siga para poner término al arriendo quedarán determinadas en su caso las indemnizaciones que corresponda percibir al arrendatario y si recayese sentencia de desahucio no podrá ser ésta ejecutada sin el previo pago o consignación de dichas indemnizaciones.

    5. Si las circunstancias a que se refiere este artículo afectarán solamente a una parte de la finca arrendada podrá acordarse judicialmente, a petición del arrendatario que se restrinja para el futuro el arrendamiento a lo que reste la finca, con la consiguiente reducción de la renta, limitándose en este caso las indemnizaciones que corresponden al arrendatario a la parte de la finca en que cese el arrendamiento.

    CAPITULO IX. FORMAS DE ACCESO A LA PROPIEDAD.

    Artículo 84.

    1. El arrendatario de un finca rústica tendrá la facultad de acceder a la propiedad de la misma por los siguientes medios:

    a) Mediante el ejercicio de los derechos de tanteo y retracto o del de adquisición preferente.

    b) Mediante el ejercicio del derecho que se regula en los artículos 98 y siguientes.

    2. Ejercitado el derecho de acceso, el arrendatario que adquiera la propiedad de la finca arrendada no podrá, salvo que lo haga en favor del IRYDA, enajenarla, arrendarla o cederla en aparcería hasta que transcurran seis años desde la fecha de adquisición. Si hipotecase la finca, la acción del acreedor no

    PDF Deskargatua

    Ezkutatu xehetasunak

Banner espazioa -  Banner espazioa -  Banner espazioa -  Banner espazioa -